商品房买卖合同中的疑难问答

刘永胜律师

1. 问：商品房买卖合同因出卖人过错被确认无效后，买受人是否应该返还出卖人房屋使用费，如果需要返还，返还的标准是什么？

答：根据（2003）民一他字第13号函件可知，商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理，房屋使用费，应该以卖收人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所得的利益返还给出卖人。

2. 商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人能否以合同目的不能实现为由解除合同？

答：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪音污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不应予以支持。

3. 房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担什么样的责任？

答：因公共管道的铺设如果被拆除会损害其他业主利益，故如果购房人起诉到法院要求拆除一般不会得到法院的支持；但根据最高人民法院审判业务意见；虽然当事人订立房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。至于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。

5．买受人在约定的交房期限届满之日超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的约定？

答:买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。

最高人民法院民一庭倾向性意见认为，商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定请求交付房屋的期限届满，买受人根据合同一定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定，但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。

6.商品房买卖合同示范文本关于交付条件约定如何理解?

答：示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。如果当事人约定的交房条件未第2或第3或第4中，则都以开放商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。

7.问：开发商是否负有办理权属证书的义务？

答：开发商负有办理权属证书的义务。取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，根据《房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权证之地”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房舅父使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金，或者违约金数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收与其贷款利息的标准计算。

8.商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”发生纠纷时如何处理？

答：根据最高人民法院民一庭《法律审判实务问答》，如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”发生纠纷时，应当结合具体案件分析该约定的效力，分别情况处理。如果合同条款是销售方自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定面积时，人民法院可根据《合同法》第40条规定认定该条款无效；如果是双方协商一致达成的条款，符合自愿原则，但面积相差太大，显失公平时，当时人可以根据《合同法》第54条的规定申请撤销或变更，自当事人知道面积差异时起一年内不申请撤销或当事人以自己的行为放弃的，该约定无效；如果双方协商一致达成的条款，符合自愿原则，且面积相差不大，人民法院应认定该约定有效。

9.未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？

答:商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容，一般业主难以全面了解，尤其是商品房开发早期，管理不规范，是否需要预售许可证业主并不清楚，行政主管部门也疏于管理，开发商没有依法领取房屋预售许可证进行商品房销售，业主没有过错，而在于开发商与地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的颁布为界限，在该解释颁布前如果合同已经基本履行完毕，商品楼盘有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主请求合同继续履行合同的，为维护交易安全与社会稳定，应当认定合同有效。该司法解释颁布后，根据该解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果开发商一直未取得预售许可证明，应确认合同无效。

10.业主委员会是具备诉讼主体资格？

答：依法成立的业主委员会在其职权范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业有关的，涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起诉讼。与物业管理无关的、个别或者部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起诉讼。