原告欲借滑倒之机解除租赁合同终败诉

案号：（2012）深福法民三初字第1954号、（2013）深中法房终字第74号

原告：深圳XX投资有限公司 被告：深圳市XXX投资顾问有限公司

原告诉讼请求：

1、确认原告与被告就深圳市福田区益田路西新世界商务中心XXXX房屋签署的《房屋租赁合同》已于2012年8月6日解除；

2、判令被告立即将租赁保证金198000元返还给被告；

3、判令被告向原告支付财产损失费10000元；

4、判令被告承担本案诉讼费用。

被告反诉请求：

1、、确认反诉被告违反与反诉原告在2011年12月23日签订的《租赁合同》之约定，反诉原告不予退回租赁保证金；

2、判令反诉被告支付反诉原告无故解除《租赁合同》，致反诉原告租赁物在空置期间的租金损失为人民币66000.00元（自2012年8月5日起计算至2012年9月4日止）；

3、判令反诉被告支付反诉原告无故解除《租赁合同》，致反诉原告租赁物在空置期间的电费损失为人民币1114.2元；

4、判令反诉被告支付反诉原告无故解除《租赁合同》，致反诉原告租赁物在空置期间的8月份管理费损失为人民币9000.00元；

5、判令反诉被告支付反诉原告无故解除《租赁合同》，致反诉原告租赁物在空置期间的8月份专项维修资金损失为人民币114.00元；

6、本案诉讼费用由反诉被告承担。

本律师团队接受被告委托后，就原告提出的诉讼请求，提交的证据材料后，做了综合分析，与当事人提出了如下几点代理意见：

1、原告是想假借其法定代表人在所承租物业楼下大门意外摔伤之机，强行解除与被告的《租赁合同》，实际是将人身损害的法律关系与租赁合同关系混为一谈；

2、在举证期限内，对原告提出反诉，请求法院通过法律手段确认双方之间签订的《租赁合同》合法有效，原告是单方解除合同，构成根本违约，被告不予退回租赁保证金是合法合理的；

3、就原告单方解除合同，未经商议提前办理承租物业，给被告造成一个月的空置期的租金损失、物业费损失、水电损失、维修资金损失当由原告予以支付；

4、由于已经收取了原告3个月总共198000元的租赁保证金，反诉请求原告支付空置一个月的租金损失，很大可能不会得到支持，因为租赁保证金足以弥补损失,当事人同意了本律师团队这样的预断。

5、因为原告的法定代表人是在2012年7月23日16时36分走出新世界商务中心大门，当天是热带风暴“韦森特”在深圳登录，气象台在不同时间段发布了台风蓝色预警信号、暴雨黄色预警信号，累计雨量大，阵风为10级，为了增加当事人的胜诉几率，让当事人到物业管理处调取了当日原告的法定代表人摔伤在新世界商务中心大门外的监控录像，另外，本律师团队也迅速到深圳市气象台调取了当天的气象资料，这两项证据为当事人在一审、二审的胜诉起到了关键性作用。

法院判决要素：

1、原告以法定代表人滑倒在新世界商务中心门前为由，主张被告出租的讼争房屋不符合安全使用条件，是不享有合同解除权的，被告负有保证租赁房屋及附属设施安全性符合法律、法规及规章规定的义务，但此担保责任应限于出租的物业本身及独立的附属设施，不应作扩大解释，原告法定代表人在承租的房屋所在的新世界商务中心大楼门外滑倒，与其承租的物业没有直接关系，超出了被告的瑕疵担保责任范围，原告并不能据此取得解除《租赁合同》的解除权。

2、原告明确不再履行合同，并单方搬离承租房屋，违约在先，需要支付尚未结清的电费、管理费、本体维修基金。

3、违约金的主要功能是填补守约方因违约方给其造成的损失，如果违约金过分高于实际遭受的损失，可适当调整。本案中，双方约定租赁保证金的主要目的在于填补一方违约给对方造成的损失，具有违约金性质。被告一个月的房屋空置期的租金损失，足以在租赁保证金中弥补。此项，是符合在应诉和反诉前与被告当事人商谈的预期结果。

律师建议：

1、虽然部分案子中会有多个法律关系，但是一定要厘清各个法律关系间的关系，不要盲目发起诉讼，最好是与律师或公司法务商议，评估诉讼风险后再作决定；

2、预判案件的胜诉比例，尽量能在诉讼中调解，都各退一步，本案在一审中，原被告都想调解，调解的差距就在于一万多块的水电费、物业管理费、维修基金，被告要求原告把这一万多支付了，就双方撤诉了事，原告并没有采纳，反而要求被告随便给个几千块就撤诉了事，无奈一审、二审结果基本一致，可以说是完败。

本案被告代理律师：章林喜、闵三军 广东联建律师事务所