买房子之前你一定要看看这些内容

导语：

买房乃人生大事，对于购房者来说，最怕的就是吃亏，然而购房合同中的猫腻却让很多人都吃了亏，甚至吃上了官司。买房是一件手续相当复杂繁琐之事，需要购房者保持足够的耐心和清醒，一般购房者在选定房屋之后，已经耗尽了大量的精力，因此在签订购房合同之时，并不是十分上心，只希望尽快结束，等待房贷的发放，购房合同中存在的坑人套路，第一次买房没经验，购房者还真注意不到，很容易就被开发商忽悠了。

一、商品方预售合同五大陷阱抢先看

1、警惕开发商手续不全以小利引诱购买

开发商在未拿到预售许可证的情况下，进行所谓的内部认购。此种销售行为是不合法的，即便签订了预售合同，也是无效的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

因此，购房者在决定签约之前，应在售楼部认真查看开发商的“五证”、“二书”是否齐全。

五证：《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》

二书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

2、警惕开发商在补充合同中暗做手脚

在查阅相关合同文本的时候，要注意查看合同及补充件上双方所填写的内容中权利和义务是否对等。（例如：开发商违约应付的利息是总价款的月万分之三，而购房者违约要付的利息却变成了日万分之三甚至更高。发生此类情况，买房人一定要坚持自己的意见。）

3、警惕合同空白条款暗藏玄机

开发商交给客户签订的《商品房买卖合同》上，往往会有许多空白的地方。购房者以为合同完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。

4、签合同前要你先交定金

正式交易之前缴纳一定的定金是购房常见操作，定金的存在同样受法律的承认，然而在签订购房合同之时，对于购房合同中定金相关约定需要格外小心，尤其是定金和订金的区分。众所周知，订金相当预付款，直接抵扣首付，而定金则不同，在正式达成交易之后，开发商需要退还定金，如果开发商存在违约行为，甚至需要双倍赔偿定金，一字之差，直接关系购房者的定金能不能拿回来的问题。

因此签订购房合同之时，对于定金的记录以及具体金额的载明，都需要引起重视，另外需警惕开发商在购房合同当中，以“诚意金”代替“定金”的做法，诚意金既不受法律的保证，且按照交易习惯，是购房者另外自愿交给开发商的费用，无论交易是否达成，是否存在违约行为，开发商均无需退还诚意金。

有些开发商要求签订合同前先交定金，而且还只给购房者一张收条。因此，购房者一定要注意房屋买卖的付款方式是否规范，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。

5、交房和办证日期故意模糊不清

购房者签订合同时，一定要将交房和办理产权证的日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房或办证所需承担的违约责任。（例如：开发商经常在合同上只注明竣工日期，运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言，而不注明交付使用日期。）

二、假如早已签了购房合同的房子还可以退吗？

很多购房者想知道，早已签了购房合同，那房子还会退吗？笔者的回答是：可以的。但是需要考虑下列几个标准。

1、总面积偏差超出3％

大家在验收房屋的情况下，一定别忘记了验收房屋的总面积，按照规定，房子交货时，购房者选购的房子评测总面积与合同规定的总建筑面积或是套内建筑面积偏差绝对值超出3％，购房者有权利规定退房，且购房合同失效。

2、设计方案与合同书不符合

假如房子在中后期的开发设计全过程中，开发商没经购房者的同意，私自变动房屋户型、房屋朝向、总面积等，违反了合同书自身的承诺，那么购房者就有权利明确提出退房，而且是有理有据，受法律法规维护的。再此笔者要提示大家，在购房时要将房子自身的房型、总面积、房屋朝向、楼层等内容在购房合同中做出详细的约定，这样退房时才有理有据。

3、品质不过关

房屋的某些质量问题能够在交房时发现，但是有些隐藏的质量瑕疵则必须搬入以后才能发现。因此，在签署购房合同的时候，有关房屋质量问题应该详细约定，如墙壁、木地板、隔音降噪等。在交房时，根据专业技术人员的检验，若发现质量问题且情况严重又得不到处理，购房者可以明确向开发商提出退房和赔付。

三、除了上述内容，笔者再附加提示两点

1、合同签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

2、注意合同文本中补充协议的内容

（1）.将开发商的承诺写进补充契约，不要相信口头承诺，没写进补充契约的都是空头支票。

（2）.购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方责任。

四、如何预防商品房预售中的陷阱

1、 注意合同条款

作为购房者，应特别注意预售合同的条款内容，使用房地产管理部门的商品房预售契约范本。当发生违约事由时，买卖双方即可根据预售合同条款追究或承担民事违约责任。若对合同理解不一致产生纠纷，协商不成，可以根据合同约定提交仲裁机构仲裁或向人民法院起诉。

2、律师代理购房

商品房预购过程中，律师的介入是非常有必要的。由于房地产交易涉及到众多的法规、条例，购房置业过程中有必要由律师帮助或负责办理有关手续，以防止商品房预售中的陷阱和误区。律师的介入可以起到四个方面的作用：一是对现有的法律条文进行合理的解释;二是帮助消费者对开发商预售的房屋进行产权审查;三是帮助消费者审查预售合同;四是弥补遭受法律涵盖的不足。

上述内容是笔者为大家梳理的有关购房者在签署购房合同时的有关常见问题。希望能给众多购房者产生协助。大家在签订合同时一定要谨小慎微，用心审阅合同书中的每一个关键点，假如有不清晰的一定要掌握清晰后再签名，以防为自己产生多余的不便。