咨询：

我在市中心某小区购置了一套房屋。购房时，开发商承诺保证每家均有一个车位或者车库，且会根据购房者所购房屋大小给予不同优惠幅度。在签订商品房预售合同时，由于具体规划不清，所以合同未对车库、车位予以约定。房屋交付后，由于该小区车库、车位的价格大幅上涨，开发商将大部分车位、车库卖给其他小区的业主。请问，开发商的这种做法符合法律规定吗？

律师解答：

开发商的行为违反了我国《物权法》的有关规定，其行为系违法行为，应当依法予以纠正。随着住房制度的改革，现代化社区大量出现，因小区车库车位的归属问题，以及停放在小区道路上车位收费问题引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

对此，《物权法》第七十三条、第七十四条明确规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约

定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从我国目前房地产市场的情况看，多数商品房销售时，开发商和购买者都会在合同中约定车库、车位的归属，通过出租、出售或附赠等方式约定车库、车位归业主专有或专用。这样既容易操作，也可以避免纠纷。

针对姚先生所反映的情况，开发商将本小区的车位、车库高价卖给了小区外的人，导致小区内的业主没有车位、车库，或者车位、车库严重不足的问题，开发商的做法是明显违法的。这里需要明确的是应当分四种情况，一是车库的取得通过的方式是出售、附赠或者出租，首先满足本小区业主；二是如果停放汽车的车位占用了业主共有的道路或者其他共有场地，法律则不允许当事人通过约定决定车位的归属，而是明确规定属于业主共有；三是首先满足业主需要应当是现实需要不是潜在需要，有的人可能买房的时候没有买车，所以不需要车位，但过几年可能买车，这种需要不能算。“业主需要”应理解为业主现实的需要，是现在买车需要车位，而非几年以后可能买车的潜在的需要，否则开发商就不用卖车位了，因为每个业主都不排除以后买车的可能性。