购买安置房的法律风险及其防范

安置房即拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

　　根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：

　　一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

　　另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

安置房与经济适用房、安居房的区别

　　经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据当地的住宅建设标准，结合市场需求确定。

　　现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。

　　安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

拆迁安置房需具备三个条件：　　

1、符合设计规范；

　　2、每套房屋面积不低于45平方米；

　　3、要符合国家安全和技术标准，具体说要有房屋验收合格证 ，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准。

安置房在二手房市场安置房的几大优势　　

1、一般是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善；

2、户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑；

3.政府统建的房屋质量较为稳定；

　　4、安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快。

　　5、更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。

购买安置房的风险

1、暂时不能过户，不能取得房屋所有权的风险

很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让，所以买家购买房屋后暂时不能过户。“最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介，由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但要等产权办好再过户。”中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。有的安置房虽然是现房，但政策规定在五年内不能过户。根据我国物权法，不动产所有权须经登记才能转移。没有登记的不动产，在法律上来讲还是属于卖主的财产。你付给卖主的房款只是你的债权，可以要求其返还，但如对方反悔，你并不能取得房屋的所有权。也就是说即使你们进行了房屋交易的公证，但并不能导致房屋所有权的转移。

　　2、不能办银行按揭的风险

由于暂时不能过户，无法进行银行按揭，购买的市民就得一次性付出几十万元现金，压力也不小。

3、政策风险

　　这类房屋的交易行为比较容易引起政府的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛。如一些地方的政策规定，安置房产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

　　如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履行。

4、法律的风险

　　严格意义上，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形。

　　安置房主要有几种情况，如果拆迁前这房子就是业主自有房，安置房办出的产权证也是业主的，拿到产权证后就可以交易，但除了正常的房屋交易税外，还需要交纳一份土地出让金。对于没有产权证房屋就出售，按照《房地产管理办法》视为非法，但土地房产局不参与裁定。

　　如果拆迁前这房子是公房，住户是租住的，该房就不能转让；如果是公房，业主已向单位购买，而且安置房的产权证上是业主本人名字，就可以转让，但也需要额外交纳土地出让金。

　　预约销售因为没有看到产权证，购买时的房屋情况不能只听业主一面之词。如果买到的安置房其实是公房，虽然购买程序合法，还是被判无效。

购买安置房的风险防范

1、查明安置房的性质，签订一份专业可靠的房屋专卖合同。一般的说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，可到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。核实该安置房是否经过竣工验收，没有经过竣工验收的房屋是办不到产权证的；是国有土地还是集体土地。有的拆迁户跟村里签订了协议，他的产权并不是完全产权，那他就没权卖。集体土地必须要转化成国有土地之后才能办土地证。而没有土地证，你也交易不成；是公房还是私房；公房一般是不允许转让的；是否办理了大产权证，是否办理了分户产权证；房屋转让是否合法和符合政策要求等等。

不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

2、签订预约合同时，一定要确定签订合同的人是房屋的真正主人。很多情况是代卖的，这样风险很大，所以建议必须一定要跟户主本人签协议。如果业主已婚一定要夫妻双方都签字，或者得到另一方同意转让的授权书，业主未结婚的要请其出示未婚证明。如果是大家庭共有财产，还需其他家庭成员签字。

否则，其他共有权人可以主张未经其同意转让而申请撤销合同。

3、尽量找老实可靠的房主交易。因为这种交易方式房主买家的诚信很重要，所以，房主老实，风险就小。以后发生纠纷的可能性就小了。

4、如果有中介参与，一定要注意，核实该中介的资质和信息。同时，房主的信息在本地派出所也要核实，其房屋所有权的证明（一般是拆迁办发给他的一种证明），也要到拆迁办核实。

5、合同内容的风险控制。购房款不要一次性付清，要留一部分到产权证办下来再付清。办理产权证的费用由哪方支付，卖方应及时配合办理产权手续等内容要约定清楚。特别是违约责任。你可以在合同中写明，如对方违约，应承担返还购房款及利息，并赔偿买方不能取得房屋所有权所导致的预期利益的损失。最好约定预期利益的计算方法，如以当地同地段的房屋价值作为计算依据等等。

6、付款一定要对方打欠条。并注明付款原因、付款金额和方式（是否是现金）、付款时间等，并要求收款人签名按手印。一旦对方反悔，你仍能向其主张债权。

7、合同签订后，要不时到拆迁办和房管局和打听一下两证什么时候可以办理。即使没有肯定消息，也要工作人员帮你预测下大概时候。如果能办产权证和土地证一定要及时去办理，以防止不必要的风险。

本意见仅供参考，如需购买安置房最好找律师当面咨询相关事项！