小产权房的低售价、低租金成为现在很多买房人的首选，然而其弊端日益显现，稍有不慎便房财两失。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。接下来京尚征地拆迁律师具体为您讲述为何购买小产权房需万分谨慎。

什么是小产权房？

小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。

PS:根据国家规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。对于村委会颁发的房产证，房产证只能由国家统一的房地产主管机关发放，村委会不具有发证的权力。

如何鉴别是否为小产权房?

正规的商品房是“五证”俱全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，缺一不可。最简单的办法就是看是不是有《商品房预售许可证》，买房前一定要查看，一般有这个证基本上就有其他四证。

小产权房能否过户?

不能。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。它的产权证不是国家房管部门颁发的，由乡政府或村委会颁发的，所以小产权房不可能登记，也不能过户。

小产权房能否转正?

不能。不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记。

小产权房房产转让风险

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即“小产权房”只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，“小产权房”不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

小产权房致命缺点：

【1】小产权房屋往往没有规划许可证和正规土地证，如要求补偿土地出让金的话，还要交纳土地款。

【2】小产权房屋没有产权证，非本集体组织人员“购买”后，一旦国家政策要求清理时，没有法律保障。

【3】没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁，没有合法产权的房屋难以得到充分的拆迁安置补偿。

【4】这类房子不能上市交易过户，不得转让、抵押。

那么，已经购买了“小产权房”怎么办？

【1】 如果已签了买卖合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款这是最直接的方法。

【2】 如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的这种情况就比较麻烦，则要视具体情况而定。

【3】 如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民，这种情况一般无危险。

【4】 如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。

京尚征地拆迁律师团在接手的众多征地拆迁案件中，小产权房在拆迁中往往被视为违建而被征收人逼迁，从而影响被征收人的合法权益。当您遇到相关方面的问题，仅凭一己之力很可能无法得到圆满的解决。因此，当遇到这种情形，大家一定要请专业律师介入，以保障您最大的权益。

PS：京尚征地拆迁律师提醒广大市民，切勿贪图便宜购买小产权房，以免给自己带来不必要的损失！