物权是大陆法系国家的概念，物权和债权的区分也是大陆法系的特色，在德国民法典中得到集中的体现，成为德国民法体系中最主要的特征之一。我国自清末以来，直接或间接地继受德国法，现行民法理论和实践也是以物权和债权的区分作为基础前提的，然而，随着社会的发展，物权和债权的严格区分已不能满足需要，“物权债权化”“债权物权化”逐渐出现，就以“买卖不破租赁”为例来说，严格的区分债权和物权不能解释租赁权人取得的对租赁物的使用、收益为何性质？也不能为租赁权对抗所有权找到一个合理的解释路径。本文试以“买卖不破租赁为视角”为视角，分析物权和债权区分的合理性，同时也指出当今其存在的局限性，以求对物权和债权的合理界分提出浅见。

一、物权和债权的区别

物权和债权是民法中的两大财产权，是财产权制度的基石，他们的区别也是多方面的。物权是民事主体依法对特定的物进行管理支配并享受物之利益的排他性财产权利。物权是绝对权，以物为客体，以对物进行支配并享受其利益为内容，具有排他性。而债是特定当事人之间的一种民事法律，反映的是财产交易关系，物权反映的是财产归属关系；物权是对物的直接的排他性的支配权，债权则是对特定人的请求权；物权想有人行使权利无需借助他人的行为，而债权人必须凭借债务人履行义务才能实现权利；债权的发生可以是合法行为而发生，也可以是不法行为而发生，而物权只能因合法行为而发生。在物权和债权的区别中，支配权和请求权是它们的本质区别，是其它区别产生的基础。物权是以对物的支配为核心的，物权法调整的就是财产所有关系及因对财产占有和利用而发生的其他财产关系。支配力是物权最基础的效力，基于支配效力，物权人得对其依法一定的支配行为，包括占有、使用、收益和处分行为，是物权权能得以实现的需要。物权的支配力可分为直接支配力和间接支配力。(1)直接支配力。即物权人在直接占有标的物的情况下对标的物具有的支配力。(2)间接支配力。即物权人在不直接占有标的物的情况下，通过对标的物直接占有人意志的限制而间接支配标的物的作用力。请求权是债权的本质，债权是请求为一定行为的权利，是通过合同之债、侵权之债、不当得利之债和无因管理之债的契约形式获得对特定人的债权请求权，不具有对抗一切人的权利，只能依据合同的相对性对特定人主张权利。而物权是绝对权，具有对抗一切人的效力，法律保护物权人对物的支配，若有人妨碍物权人对物的支配，物权人享有占有返还请求权、恢复原状请求权和排除妨害请求权，物权的绝对权性质是对物不对人的，也就是对所有人侵害其对物支配的行为都有这三项权能。有人就把物权债权区分的构成要素总结为：首先，是支配权与请求权的区分；其次，是绝对权与相对权区分。再次，物权行为和债权行为的区分作为内在支撑。第三种要素，即物权行为与债权行为相区分的要素，完全可以被支配权与请求权的区分所涵盖、吸收。[1]

二、物权债权区分在实践中的实际意义

物权债权的区分不是法学家们“自寻烦恼”，而是对我们日常的行为生活有重大影响的制度设计。从人类财产法的历史发展来看，先是有对物的支配或占有，这种支配或占有最初只是一种事实，是一种不可解释的事实，而不是权利，当这种支配或占有的事实被统治者所确认时，则人对物的支配关系即上升为法律，从而才有了物权和物权法的存在，然后才有以此为基础的商品交换关系和债权法的形成。[2]德国学者拉德布鲁赫在其名著《法学导论》一书中精辟地谈到：“物权是人类支配物而满足欲望的权利，债权是可以请求他人给付的权利.”“物权是目的，债权从来只是手段……法律上物权与债权的关系，就像自然界中材料与力的关系。前者是静的要素，后者是动的要素。在前者占主导地位的社会里，法律生活呈静态；在后者占主导地位的社会里，法律生活呈动态。”债权和物权不但是有差异的，而且是因差异而共存的。在不动产租赁合同中，租赁合同作为一个合同之债的产生，有着这样的前提，即租赁人有对租赁物的所有权或使用权，即对物有一定的支配力，正是基于租赁人对租赁物的物权的合法存在，承租人才会通过契约来获得对租赁物的使用权。在确认了这一前提后，租赁合同产生在当事人间产生了合同关系，租赁人即享有要求租金的债权，承租人负有交付租金的义务，同时承租人享有让租赁人交付房屋的债权，租赁人负有交付房屋给租赁人使用的义务。

在合同生效以后，承租人就取得了使用租赁物的权利，这种权利的取得是通过债权来交换的，而租赁人债权的实现则是通过让渡租赁物的使用权益来实现的。不动产租赁所体现的物权和债权的区分以转换是经济生活中债权物权应用的一般形式，物权的作用是保护租赁人对租赁物的支配不被任何第三人侵害，同时通过合同之债，租赁人可以让渡部分物权权益给承租人，以获得对承租人的债权为交换；同时，承租人负担了一定的债务，但以取得租赁人对租赁物的部分物权权益作为补偿，二者就在这一种简单的交易关系中共同发挥这作用。试想，如果没有物权债权的区分，承租人承租房屋后，可以任意将房屋转让给第三人或交给第三人使用，如果通过的合法的债权来实现这一目的，那么法律将无法保护租赁人的利益，对租赁物的所有权将会受到任意践踏，这对私有财产的保护，对交易安全的保护和财产的利用都将是毁灭性的。

物权与债权这一对权利概念的出现及其性质的区分，是人类法律文化长期发展和积淀的结果，也是对客观经济生活中所形成的不同法律关系的准确概括；在现今经济生活中，物权与债权的基本区别是客观存在的，其在理论上、立法上的区分也是明晰可见的，而且，这种区分，对于运用不同的法律规则调整不同的法律关系、解决不同的权益纠纷，维护交易的顺畅与安全，以及指导当事人正确行使权利和履行义务等，均具有重大意义。

三、 “买卖不破租赁”中区分物权债权的困惑

我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在物权的效力中，物权优先于债权是公认的，而在租赁合同中，作为债权的租赁权取得了对抗所有权的效力，这与物权债权区分说的理论是不符的。租赁权在这里不仅可以对抗第三人，而且取得了物权的性质，这也就是所谓的“租赁权的物权化”。在租赁合同中，承租人通过租赁合同之债取得的对租赁物的占有权、使用权是何性质？与合同之债是什么关系呢？目前，有两种不同的观点：一种观点认为基于债权而产生的对物的占有权、使用权就是债权的具体内容；另一种观点认为，二者是不同的权利，基于债权而产生的对物的占有权、使用权在性质上不是债权，而是一种支配权。[3]从大陆法系，尤其是德国法系各国民法典的规定来看，基本上都将这种权利放置于债法而不是物权法之中，可见，立法上承认这种基于债的关系而产生的对物的占有权、使用权属于债权的范畴。

在我国立法上并不能明确找到问题的答案，如果通过租赁取得的对租赁物的占有、使用权属于物权，那么理应属于一种用益物权，而根据物权法定原则以及物权法中关于物权法的规定，这一假设显然站不住脚；若把对租赁物的占有、使用权看作是租赁权的内容，是债权的内容，那么又如何解释债权对抗所有权这一债权物权区分说的反面？或许，像“租赁权的物权化”是个合理的解释方法。在当今时代，单纯的债权和物权区分说已经不能满足很多实践的理论说服力，比如我国《海商法》有关于船舶优先权的规定，即船长、船员和在船上工作的其他在编人员依法享有的对工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求权，优先于预设在先的船舶留置权和船舶抵押权。这些债权取得物权效力的例子还有很多，是传统的债权物权区分说无法解决的问题。就拿支配权和请求权这一物权债权的本质区别来讲，就遭到了学者的质疑。德国法学大师萨维尼就曾指出债权是债权人对债务人行为的支配，但当时受到很多批评。有学者认为，人的行为是以自由为基础的，而自由不能成为他人支配的客体，故而债权的客体不能是债务人的行为。[4]有学者认为，尽管从表面上看，债权更多地表现为一种以请求为内容的权利，但在更深的层面上，债权却是以支配债务人的给付行为为内容的财产权。债权与物权本质上都是支配权。[5]

四、“债权物权化”的趋势和物权债权区分的局限

作为债权的租赁权取得对抗所有权的效力，以及对租赁物的占有、使用的物权效力，还有对债权具有支配力的争辩，只有一个合理的解释，就是“债权物权化”的趋势。这在以下几个方面体现出来，首先就是租赁权物权化，这使得房屋的利用价值得到了充分发挥，同时缓解了高速经济增长过程中极易显化的社会矛盾；第二，在第三人侵害债权制度中，一般只有合同责任制度不能有效保护债权人利益，才应根据侵害债权制度提出请求，债权人的相对义务人不再仅仅是债务人，已扩大到此外的第三人，第三人侵害债权时债权人对他也产生了权利，即债权具有了物权的效力。第三，在存在优先购买权的情形下，如果出卖人未尊重优先购买权人的权利，将标的物出卖给第三人，有限购买权人可请求人民 法院宣告该买卖合同无效。优先购买权本质上属于债权，但法律赋予债权以优先受偿的效力，事实上就肯定了优先购买权具有了物权的性质。最后，在所有权保留制度中，买受人在价款付清前可以先占有、使用标的物，所有权保留买卖中的买方对标的物的权利即具有物权的性质。[6]债权的物权化趋势还体现在经济生活的很多方面，我们要认清楚，尽管物权债权区分是构建民法的前提，但在经济发展迅速的今天，物权债权的绝对区分已经不适合实践需要，对债权物权的绝对区分也是没有意义的。谈论某种权利是物权或债权没有意义，最好是对该权利能够发生什么样的具体权利、使发生那样的权利是否妥当，作个别的判断。[7]

在“买卖不破租赁”中，若要严格债权物权的界限，那么承租人由于租赁而取得的对租赁物的占有、使用权理应是债权的内容，而取得了物权的效力，这非但是传统物权债权区分说无法解释的，也是没有必要去给这种权利“定名”。租赁人可以对抗所有权人继续对租赁物占有、使用，更多的是保护当事人的合理信赖利益，保护交易的安全，存进交易的发生和财产的流转。试想，如果承租人不能对抗后所有权人的所有权，在合法占有、使用他人租赁物的前提下，承租人的合法权利如何保障？谁还敢去承租别人的物品？难道要求承租人对租赁物的所有权变得时刻保持着警惕？这不但是强人所难，更是不易操作的，势必造成社会资源的浪费。法律制度的设计要本着公平、效率等法的理念，好的制度设计应该是能够提高效率，保障交易安全和促进财产流转利用的，减少交易的社会成本。“债权物权化”、“物权债权化”无非都是基于这样的初衷产生的，在实践中，我们大可不必去讨论行为的物权或债权归类，也没必要应和物权债权区分说的矛盾而不解，法律本身的滞后性要求法律又要具有前瞻性，本着制度设计的原理来安排权利义务关系，一味地寻求既有理论的支持是不可取的做法。

处于大陆法系传统的我国，一直采用物权债权区分的理论，然而这种区分也非是天然合理的，也是需要随着实践不断发展完善的，生活现实恰恰显示了这种理论的不足。我们必须直面物权债权区分界限模糊化的现实，适应“债权物权化”和“物权债权化”的趋势，对民法体系和体例有一个新的认识。