第一章 房地产买卖

1、问：如何通过合法、便捷的手段查询上海房产项目是否合法？

答：网上房地产是由上海市房地产交易中心主办的，是上海市房地产交易登记行业在互联网上发布市场信息和提供在线服务的房地产交易服务网站。上海市所有商品房项目的销售（含预售）经过房地产部门审核、备案后，都必须在该网站上将项目相关信息公开发布。因此，购房者可以在网上房地产网站上通过“一手房”的栏目进行查询，如果能够查找到拟购房产所在的项目并且显示正常销售（预售）状态，则说明该项目属于合法销售（含预售）。同时，也可以通过该网站查询开发商的经营信息，已开发的楼盘数量，市场占有率等情况。

2、问：开发商的信誉可以通过哪些合法、便捷的方式了解到？

答：开发商的信誉主要体现在开发商是否按期交房、交付的商品房质量是否存在较大的瑕疵、商品房售后服务是否及时等。实际上，房屋质量瑕疵和售后服务是购房者最为关心的问题，房屋质量问题和售后服务问题的解决者主要是承建的施工单位、装修单位以及为房产提供物业服务的物业公司。因此在买房前需要对施工单位、装修单位、物业公司进行了解，以便从侧面判断商品房质量是否会出现较大的瑕疵以及发现质量瑕疵后能否尽快修复。

购房者可以通过工地上的施工铭牌了解施工单位的名称，然后登陆上海建筑建材业网站（www.ciac.sh.cn），在诚信手册栏目中查询企业资质的相关信息（外地在沪施工的企业也可以查询），同时，也可以通过该网站的综合执法栏目查询项目工地以及该施工单位是否受到处罚或者通报的情况，并根据所查询的情况判断该工地的质量情况。装修单位需要从售楼处或开发商处知晓，而装修单位的其他信息的查询与施工单位相同。

物业公司的相关信息可以在上海住房保障和房屋管理局的官方网站（www.shfg.gov.cn）和物业管理栏目中查询物业公司的相关基本情况。

此外，购房者还可以利用小区论坛、业主QQ群、MSN群等各种即时通讯工具来了解拟购商品房的开发商之前所开发楼盘的质量及售后服务问题。

3、问：合同条款中，“定金”和“订金”的设置有何区别？

答：在房屋交易中，购房者常常会混淆“定金”和“订金”这两个概念，从而引起不少合同纠纷。但是，“定金”和“订金”在法律上是有明显区别的：

“定金”是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人约定，由一方在合同订立时或者合同订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他替代物。按担保法规定，定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%；超出的部分，不适用定金罚则。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。如果购房者违约，定金不退还，如果是卖方违约，就要向购买者双倍返还定金。

而“订金”则只是预付款性质的一种支付，是购房者的一种支付手段，并不具备担保性质。如果购房者交付的是“订金”，不论哪一方反悔，出卖方都只需原数返还“订金”即可。

因此，建议购房者在房屋买卖合同中明确书面约定“定金”条款，从而降低房屋交易的风险。

4、问：商品房销售人员的口头承诺或售房广告在法律上是否有效？

答：老百姓在购买商品房时，常常被开发商在售楼过程中做出的宣传或承诺所吸引。而开发商的销售人员出于自身工作业绩的需要，也往往在开发商允许的范围内，对购房者做出这样或那样的承诺，那么这些广告或承诺在法律上有效吗？

从理论上来说，口头协议也是合同的一种形式，双方当事人一旦就某一事项在平等自愿的基础上达成口头协议，双方就应受该协议的约束。商品房销售人员代表着开发商，他们所做出的承诺对开发商是具有约束力的，应视为有效。一旦这样的承诺没有兑现，就应当看作是开发商违约，可以要求其承担违约责任。但是，如果购房者虽然与商品房销售人员之间达成了口头的协议，但没有其它证据佐证，一旦双方就口头协议的内容发生纠纷时，购房者就可能处于不利的境地。因此，建议购房者要求销售人员将其承诺写进书面合同中，这样才能在发生纠纷时有据可查。比如，如果开发商口头保证购买的房屋与样板房相同的，应在签订合同时将开发商保证明确写进合同中并辅以拍照、录像等形式作为日后验收或发生纠纷时的依据。

又比如，因看中售楼广告中的地铁、学校等条件而决定购房，在签订购房合同时，对于地铁、医院、学校等小区范围之外的，但对购房者是否买方以及价格确定有重要影响的广告内容，一定要坚持将广告内容具体、明确地写入合同之中，并且应明确约定当上述内容无法实现时，开发商即构成违约，购房者便享有以追索违约金、单方解除合同等形式追究开发商违约责任的权利。

5、问：买卖双方已就房屋买卖条款协商一致，并自行草拟签署了书面合同，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，该房屋买卖合同是否成立、有效？

答：房屋买卖合同是出卖人向买受人转让房屋所有权及土地使用权，买受人支付对应价款的合同。房屋买卖合同的基本条款一般包括房屋基本状况、转让价款、付款时间及方式、转让过户及交房期限、违约责任等。房屋买卖合同属于标的额较大且比较重要的合同，应当采取书面形式订立。

《上海市房地产买卖合同》是由上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定，供买卖双方参考的指导性示范文本，法律法规并未规定买卖双方必须采用该示范文本，但实践中，在办理房屋产权转让登记时，上海市、区各房地产登记机关往往要求买卖双方使用该《上海市房地产买卖合同》作为转让登记文件之一。

因此，该房屋买卖合同是否成立、有效应根据双方约定区别对待：如果买卖双方在自行拟定的房屋买卖合同中特别约定以签订《上海市房地产买卖合同》示范文本作为双方买卖关系成立、生效要件的，房屋买卖合同的成立、生效应当以双方签订《上海市房屋买卖合同》时为准；如果买卖双方并未做出上述约定，且双方已经签订的书面协议具备了房屋买卖合同的主要内容的，买卖合同依法成立，对买卖双方均具有法律约束力，双方再签订《上海市房地产买卖合同》是对双方买卖关系的再次确认，更是为了办理房屋产权转让登记之方便所需。

6、问：在签订商品房买卖合同时，购房者应如何与开发商约定商品房面积的计算及误差条款？

答：商品房销售面积的计算一般分为按套计价、按建筑面积计价和按套内建筑面积计价三类。一般商品房的销售面积是按建筑面积计算，即套内建筑面积和分摊的公用建筑面积之和，其中套内建筑面积部分为购房人的独立产权，分摊的公用建筑面积部分为共有产权。所以，在签订商品房买卖合同的时候，一定要明明白白地在合同里写清楚套内的建筑面积是多少、分摊的公用建筑面积是多少，同时，还应在合同中明确约定实际测量的套内建筑面积与合同约定发生误差时的处理方式。通常，房地产开发商在提供的合同中约定，面积误差比绝对值在3%以内的，按约定据实结算房款；若超过3%，购房者可以选择退房，开发商应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款的利息。

7、问：购房者在购买商品房时，如何防范开发商逾期办理房地产权属证书？逾期了，又该怎么办？

答：对于开发商的此种行为建议采取以下防范措施：（一）约定好合同条款；（二）及时办理登记备案，进行网上合同备案；（三）采取房款监督措施，如购房者可委托律师事务所作为监管人，将已付房款暂时监管，待完成登记过户或者备案手续后再由监管人将房款付至出卖人。当然，此种做法需要支付一定的监管服务费用。

如果因为开发商的原因，逾期办理产权过户的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”因此，若开发商逾期超过一年的，购房者可行使单方合同解除权，并有权要求开发商承担损失和赔偿的责任。

8、问：房地产开发商将所开发的房屋进行现售，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受方能否要求撤销该房屋买卖合同？

答：可以。一方以欺诈等手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。房地产开发商未将系争房屋已抵押他人的情况告知当事人而再行出售该房屋的，属欺诈行为，买受人有权请求法院撤销该房屋买卖合同，但买受人应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。若买受人愿意接受已设定抵押的房屋，未向法院申请撤销房屋买卖合同，应认定买卖合同有效。

9、问：签订房屋买卖合同后，如在履行合同过程中出现违约情形，一方根据合同约定主张违约金，另一方可否以违约金过高或过低为由请求减少或增加？

答：在房屋买卖合同中，买卖双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，有约定从其约定。但如果一方认为违约金过高要求降低的，实践中，法院一般会以违约金超过所造成的损失30%为标准适当减少；如果一方以约定的违约金低于所造成的损失为由请求增加的，则应当以违约造成的实际损失确定违约金数额。

10、问：房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同？

答：在房屋买卖合同无特别约定的情况下，买受人一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除合同。买受人，特别是需要借助贷款完成付款义务的买受人，一定要对自身付款能力可能出现的变故以及因银行贷款政策变化可能出现的履约障碍有充分的预计和准备。

一般认为，贷款成数的变化不会当然导致买受人不能继续履行合同，房屋买受人可以通过民间借款等途径筹措资金履行付款义务。但是，买受人却有证据证明无法获得贷款或贷款成数不足，确已严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已无法继续履行，且“履行不能”并不是由于房屋买受人的信用低等个人原因造成的，买受人解除房屋买卖合同的主张，可以酌情准许。

11、问：因宏观政策调控引起原有税费数额增加或产生新的税费，一方能否以此为由要求解除合同？

答：税费调整是我国房地产调控政策的重要手段之一，买卖双方在签订房屋买卖合同时，务必要明确约定税费承担条款，对因税费的变化带来的“履约不能”要有充分预见。因为根据我国的《合同法》“约定优先、法定补充”的原则，买卖双方对因宏观政策调控引起的新增税费承担有明确约定的，应从其约定；如果没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担的主体，买卖双方均不得以税费调整、双方未做约定或约定不明为由要求解除房屋买卖合同。

12、问：买卖双方先后签订了数份对售价约定不一的房屋买卖合同，应如何认定成交价格？

答：根据我国《合同法》“后合同优先于前合同”的原则，买卖双方先后签订数份房屋买卖合同，且价格约定不一的，应视为买卖双方达成变更房价条款的合意，房屋成交价格应以最后订立的合同为准。但是，如果一方当事人确有证据证明双方是为规避纳税、骗取贷款等目的故意在最后的订立合同中约定虚假价格，因该项变更并非双方买卖房屋的真实意思，且具有规避法律的目的，所以，该约定无效，仍应以前合同约定的成交价格为履行价格。

13、问：商品房交付中，“交钥匙”与权利交付有什么区别？

答：房屋交付是商品房买卖合同中的又一核心条款，关系到买受人何时入住、使用房屋以及由谁来承担房屋发生毁损、灭失等事故后的风险等诸多重要问题。

因为法律规定房屋所有权转移是以产权登记为标志，所以房屋交付由物的交付和权利交付共同构成。物的交付即对房屋的转移占有，通常以“交钥匙”为标志；权利交付则为房地产权利的转移登记，即通常所说的“产权过户”。“交钥匙”意味着转移房屋的占有、使用权利，购房者最终取得房屋的所有权还需要完成房地产的登记过户。如果当事人没有特别约定，“交钥匙”视为是物的交付，即房屋的交付使用，则房屋毁损、灭失的风险自钥匙交付之日起转移给买受人。因此，建议购房者注意对交付流程和标准的约定，尽量避免“视为开发商已经交付房屋”情况的出现。

除房屋本身具备交付条件外，购房合同还应就小区基础设施、公共配套建筑完成情况作出约定，以及在不具备上述条件的情况下，购房者有权拒收房屋，并视为开发商逾期交付。

14、问：购房者在验收商品房时，应注意哪些事项？

答：在验收商品房时，一定要谨记“先验后收”的原则。即购房者一定要先验房，包括验收交房必须的文件，确认无误后再签署收房文件。如果发现问题，要在相关文件或验收表中详细注明。如果确实属于不能收房的情况，要详细写明不收房的原因并且要求开发商签字、盖章。

在交验房屋时，首先，要看开发商是否按照合同月底的时间和条件交验。其次，一定要让开发商出示《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《管线分布竣工图》，业主有权取得。如果开发商不能提供上述文件，业主有权拒绝收房，有此产生的延期交房的责任由开发商承担。第三，验收房屋最重要的就是检验房屋的质量。业主可以委托专门机构勘验。如有问题的，应当拒绝接收。最后，业主还应验收房屋内的水、电、气、暖等设施安装及质量问题，有问题的可以要求开发商维修。

15、问：在房屋买卖中，购房者有哪些权利？

答：在房屋买卖中，购房者一般享有以下权利：（一）合同的撤销和变更权。在房屋买卖关系中，若购房者有证据证明出卖人在签订合同中有欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，则有权在自知道或应当知道之日起一年应行使对合同的撤销。实践中，若购房者已实际接收了房屋，法院通常会认为购房者已经以自己的行为放弃了对合同的撤销权。因此，购房者应注意及时行使自己的法定权利。（二）合同解除权。出卖人存在如下行为时，购房者可依法解除合同：延期交房的时间达到合同约定的解除条件；房屋买卖合同订立后，卖方未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；房屋买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人；房屋主体结构不合格或者存在质量问题，严重影响正常居住使用；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒没有取得商品房预售许可的事实或提供虚假的预售许可（商品房）等。（三）损害赔偿请求权。具体的损害赔偿请求内容须根据不同的损害事由来确定。

16、问：新购商品房存在质量瑕疵，能否要求开发商赔偿价值贬损的损失？

答：房屋质量是商品房买卖合同基本条款之一，也是最常见的纠纷之一。常见质量问题有楼梯不稳定、裂缝、渗漏、墙皮脱落、隔声隔热效果差、层高缩水等等。从法律责任角度，房屋质量问题又分为三种情形：一是房屋主体结构质量不合格，购房人有权拒绝收房、解除合同并要求赔偿损失；二是因房屋质量严重影响正常居住使用，购房人可以请求退房和赔偿损失；三是在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担保修责任。

因此，建议购房合同应约定房屋的具体质量标准，如各居室主要尺寸、墙体厚度、装修材料与品牌、外部建筑的距离等；当达不到此标准时，开发商应当承担修复、赔偿损失、支付违约金乃至解除合同等违约责任，明确损失范围包括直接和间接损失以及其计算方法。购房者认为房屋有质量问题时应有权重新检测，购房合同应明确检测机构的选任、检测结果的效力以及检测费用的承担。

17、问：开发商迟延交房，能否以“市政配套基础设施未达到使用条件”为由免责？

答：逾期交房是开发商常见的违约行为，理应承担相应的违约责任。但开发商往往会通过补充协议，为自己增设不合理的免责事由，例如施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、因公建配套的批准导致工程延误、工程规划最终“以国家有关部门批准的图则为准”等。但事实上，只有“不可抗力”才是商品房买卖合同双方当事人的法定免责事由。所谓，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为与社会异常事件。上述免责事由显然不符合不可抗力的要求。

因此，建议购房者在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，特别是补充条款，剔除开发商设置的不合理的免责事由。

18、在“期房限转”政策下，一方将尚未取得房屋所有权证的期房出售，并与他人签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同是否有效？

答：有效。“期房限转”属于上海市地方性规定，即房地产登记部门通过不予办理登记来限制当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，是遏制炒房的行政手段之一，但这并不影响房屋买卖合同的效力。在尚未取得房屋所有权证之前，卖方虽不能享有房屋所有权，但享有合同上的债权，而债权转让是合同当事人的权利之一，没有理由禁止当事人转让自己的合同权利，因此房屋买卖合同并不违反法律禁止性规定。但在“期房限转”政策下，期房交易的周期较长，合同交易期间的种种不确定因素使买方可能要承担无法实际取得房屋的风险。

19、问：“二手房”交易时，如何判断房屋是否归卖方所有？

答：我们一般称作“二手房”的房屋是指产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产，包括商品房、允许上市交易的二手公房、拆迁房、自建房等。在判断房屋是否归卖方所有时，房产证是惟一的凭证。进行二手房交易，最基本的注意事项就是房产证的问题。没有房屋产权证进行二手房交易，无疑存在较大的风险。购房者可以持个人身份证到房屋所在地的房产交易中心查询房屋状况及产权人、房屋租赁状况、房地产抵押状况等三项信息。除应注意卖房者是否是房产证上的产权人外，还应注意房屋的产权是个人单独所有还是多人共有。对共有的房屋，购房者应当和占份额三分之二以上的按份共有人或房屋的全部共同共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分房屋时，购房者与其签订的买卖合同在未征得其他共有人同意的情况下一般是无效的。

20、问：购买尚在租期内的房屋应注意哪些问题？

答：“买卖不破租赁”是指租赁房屋的产权发生转移时，租客对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，购房者仍应当继续履行原租赁合同。只有当租赁期限到期时，购房者方可行使完整所有权。这一原则在我国的《合同法》和最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》中都有所体现。同时，根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，租客可以向人民法院起诉请求损害赔偿，但是不得请求人民法院确认出租人与第三人之间的买卖合同无效。

建议购房者尽量在购房时先查明房屋是否有租赁的情况，可以去房屋所在地的房屋交易中心查询相关信息，若急于入住的最好不要选择此类房屋。

21、问：按揭贷款买房，如何预防银行不批准贷款或者发放贷款迟延所致的法律风险？

答：银行按揭是商品房买卖合同付款方式之一。由于国家宏观调控政策与银行发放标准的不可控制，买卖双方常因银行不能按时、足额发放贷款而产生纠纷。银行抵押贷款政策的变化，属于市场交易风险的一种，依法并不不构成情势变更，不是当事人解除合同的法定事由。因此，建议购房者在购房合同中明确约定，如果按揭贷款未获批准或者批准数额低于购房合同约定，则购房者有权单方解除合同，收回已付房款本金和利息，并不承担违约责任；或者双方另行签订补充协议，约定余款的支付方式。

22、问：与境外个人或公司进行房产交易，需要注意哪些事项？

答：根据建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）规定：“（一）在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，否则不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可以境内限购一定面积的自住商品房。（二）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，在境内没有设立分支、代表机构的境外机构，不得购买商品房。”

所以，如果将房屋卖给境外个人、境外机构，要注意审查对方是否具备上述购房条件；没有审查能力的，要让对方出具其具有购房资格的承诺书，并约定违反承诺的违约金。

23、问：与未成年人进行房产交易时，需要注意哪些问题？

答：根据我国《民法通则》规定，十八岁以上公民，或十六周岁以上不满十八周岁并以自己的劳动收入为主要生活来源的公民，是完全民事行为能力人，否则为无民事行为能力人（十周岁以下）或限制民事行为能力人。与无民事行为能力人或限制行为能力人进行房产交易时，应得到其法定代理人（一般是其父母）的同意，并要求其法定代理人在房屋销售合同上签字、按手印。否则，房屋销售合同可能会被认为无效或被撤销。

24、问：卖方人已婚，房产证上户名仅夫妻双方其中一人，买方应注意哪些问题？

答：房产证上只有夫妻一方的名字，可能是个人财产，也可能是夫妻共同财产，如是夫妻共同财产，如果房屋买卖合同中仅有一方签字，夫妻另一方可能会以无权处分为由要求宣告合同无效。有些地区的房产交易中心要求在过户时配偶必须在场并签署相关文件，否则无法过户，如夫妻另一方不配合可能导致房屋过户无法完成。因此，建议在签订房屋买卖合同时应要求名字不在房产证上的夫妻一方在合同上签字或另行签署书面文件同意房产出售并同意协助办理房产过户，并约定因卖方原因（包括卖方配偶不配合过户）无法办理房屋过户时的违约责任。

25、问：购房者面对“一房二卖”的情况时该如何处理？

答：“一房二卖”是出卖方将房屋同时出售给两个或多个购房者的行为。通常在这种情况下，房屋所有权一般按下列方式处理：首先办理完产权过户登记的购房者优先取得房屋所有权。如果购房者都没有办理过户手续，则由房屋的合法占有人享有优先购买权。如果既没有人办理完过户手续，也没有人合法占有房屋，则房屋所有权由最早签订买卖合同的购房者取得。

无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的违约责任。

26、问：预购学区房，怎样约定户口迁移问题？

答：在众多刚性需求中，购买学区房算是重要一类。由于我国当前教育、社保等仍与户籍挂钩，户口问题也就成为购房者在签约时高度重视的问题之一。如果所购房屋内还有上家的户口不能迁出，不仅会影响到购房者的户口迁入，还将妨碍购房者未来出售该房屋。

因此，建议购房者在购买学区房时，应从三个方面约定户口迁移问题：一是约定购房目的是到房屋所对应的学校就读，卖方承诺房屋内无户口或者限期迁出户口；二是约定足额的尾款并以卖方迁出户口作为支付该尾款的条件，同时明确卖方不得因此拒绝交房；三是约定卖方逾期不迁出户口应按日向购房者支付违约金，逾期超过一定天数，购房者还可以单方面解除合同而不承担违约责任。

27、问：合同争议解决条款中，应约定选择仲裁还是诉讼？

答：争议解决条款是房地产买卖合同的基本条款之一。诉讼和仲裁是解决民事争议的重要途径，各有特色。首先，仲裁费用较高，并且不退、不缓交、不减免；而诉讼费相对较低，且在调解结案或撤诉、适用简易程序时可以减半交纳、符合条件的还可以缓交、免交；其次，仲裁实行一裁终局，审理时间较短；而诉讼则实行二审终审制，审判时间较长。再次，仲裁庭中的仲裁员可以由双方选择；而法院审判员则不能由当事人选择。最后，选择仲裁必须有明确的仲裁条款，如果未约定仲裁条款或约定不明确，则只能由法院审理。

当事人选择申请仲裁或向法院起诉，应根据自身需求做出。除了上海仲裁委员会外，当事人还可以选择中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会进行仲裁。

28、问：购房者需对“限购令”有哪些了解？

答：“限购令”是指根据2010年10月7日上海市政府批转的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，暂定在上海市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

此外，市房管局和市工商局联合对《上海市商品房预售合同示范文本》、《上海市商品房出售合同示范文本》、《上海市房地产买卖合同》进行了修改，增加了“特别告知二”：“买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。”

29、问：“限购令”对卖方出售房屋有何影响？该如何处理？

答：如果购房人是属于“限外”、“限购”范围的居民，可能会导致房屋买卖合同签订后无法备案、房屋无法过户，最终导致房屋买卖合同无法履行。对此，建议出卖方根据当地“限外”、“限购”政策审核购房人是否属于“限外”、“限购”范围？如出卖人无审核能力的，应要求购房人对于其不属于“限外”、“限购”范围做出承诺，并约定违反