房屋买卖合同纠纷指引

何金宝 律师

每个人生活都离不开衣食住行，房屋是人们生活中重大的生活资料。随着社会经济的发展，房地产日益成为多数人关注的热点，房屋买卖纠纷也日渐增多。房屋买卖分一手房买卖和二手房买卖，不仅受到法律的规范，而且受国家政策的影响。

第一、 向哪个法院起诉？

根据我国法律规定，房屋买卖合同属于不动产纠纷，适用专属管辖，应当由房屋所在地人民法院管辖。如果因房屋买卖发生纠纷提起诉讼，应当向买卖的房屋所在地人民法院提起诉讼。

第二、起诉时应当提供哪些资料？

1、主体资格材料

原告或者被告是自然人的，应当提供身份证明，包括身份证复印件，户籍信息查询单，户口本复印件，居住证复印件等。

原告或被告是公司的，应当提供该公司的营业执照复印件、企业组织机构代码证复印件，或者该公司工商登记信息单和组织机构查询单，原告法定代表人证明书。

2、相关证据材料

房屋买卖合同，定金款支付证明，首期款支付证明，银行按揭合同，房产证复印件，一手房售房广告和承诺书，房屋交付证明，买卖双方之间的书面通知及信函，首期款银行监管资料，按揭房屋的赎楼资料等。

第三、未办理过户登记，房屋买卖合同是否有效？

房屋买卖的行为分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段。一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同，并履行完了该合同，一方支付了房价，另一方交付了房屋，办完了过户登记手续。

过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。只有房屋买卖合同有效，才能进行过户登记，房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关。因此，未办理过户登记不影响房屋买卖合同的效力。也就是说，买方可以在自己没有违约的情况下依据有效的房屋买卖合同要求买方履行过户登记的合同义务。当然，前提是该房屋没有转卖第三人。否则，买方只能要求赔偿损失。

第四、为规避税费而签订了“阴阳合同”，买方可不可以要求按照交易金额较少用于过户登记的“阳合同”付款？

在我国，由于房产交易的税费是按照交易价格的一定比例收取，一些当事人为了达到少缴税费的目的签订阴阳合同，以较低的价格申报办理产权过户手续。

虽然上述价格较少的“阳合同”是用来登记过户，而且经过了房产交易主管部门的审核，但是按照我国《民法通则》和《合同法》的规定，当事人恶意窜通，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的，该合同应当认定为无效。

“阴”合同反映了买卖双方房屋买卖的真实交易价格，是双方真实意思表示，该合同的效力应当予以确认，双方应当按照该合同的约定履行义务。双方应当按照房屋的真实交易价格补缴税费并接受处罚。买方要求按照“阳合同”支付房款的要求不能得到法院支持。

第五、二手房买卖过程中，因房地产中介过错导致交易损失，可否要求其承担赔偿责任？

二手房买卖中，常常有房地产中介公司介入。有的签订三方合同，即一份合同中有买卖双方和房地产中介方。买卖双方之间存在房屋买卖法律关系，买卖双方与房地产中介公司之间存在着房屋买卖居间合同关系。有的是买卖合同由买卖双方签订，买卖双方在签订买卖合同之前分别与房地产中介公司签订居间合同。

根据我国合同法规定，房地产中介公司作为房屋买卖双方的居间人，因故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

在司法实践中，因签订三方合同而发生纠纷的，如果不要求房地产中介公司承担责任的，一般将房地产中介公司列为第三人参加诉讼。如果因房地产中介公司签订的居间合同发生纠纷，则该中介公司为被告。

第六、二手房买卖过程中，因银行贷款发生迟延或者不能发放，导致买卖合同无法继续履行，买方需承担什么责任？

二手房买卖市场中，有很多按揭房屋买卖的情况。买方在支付首期款后即找担保公司赎楼，解除房屋抵押登记，然后再以过户为买方的房产证抵押给银行进行贷款，再支付卖方剩余房款。

实际操作过程中，往往会发生房产证过户给买方以后，因为国家银监会的贷款政策发生变化，买方必须额外提供相关贷款资料导致贷款发放延迟，或者买方不符合贷款条件导致贷款发放不能，因而超过了买卖合同规定的付款期限或者付款不能。

根据买卖合同的内容，如果只规定买方付款义务和时间，而没有约定上述情况发生时的处理办法，买方应当承担延迟付款和不能履行合同的相关法律责任。

第七、二手房过户之前发生国家政策变化，导致交易税增加或者无法过户的情况，应当如何划分买卖双方的责任？

二手房交易受国家政策影响较大，在买卖过程中也经常遇到新的房产政策出台。

如果买卖双方签订了房屋买卖合同，并约定了买方承担所有交易税。在过户之前，遇到国家新房产政策出台生效，必须额外交纳房产交易税。在此情况下，卖方会根据买卖合同约定要求买方全部承担，而买方则以签订合同当时无需承担额外交易税为由拒绝承担，继而容易发生纠纷。

还有就是买卖双方签订合同以后，在过户之前遇到国家房产政策限购调控，导致买方不符合购买条件和资格，继而无法进行过户，买卖合同无法完全履行。

从法律上来看，国家房产调控和限购政策不属于不可抗力，买卖双方不能引用合同中不可抗力条款进行处理。发生上述情况，具体还要看在买卖过程中买卖双方是否存在因过错导致合同履行迟延的情形。如果合同约定的过户时间在新政策生效之前，因买卖一方原因导致过户迟延，继而产生交易税增加应当由过错方承担；双方都存在过错的，共同承担，也可以按照过错大小分担。因一方原因导致合同不能履行的，由过错方承担履行不能责任；双方均有过错的，合同解除，双方互不承担赔偿责任。如果合同约定的过户时间在新政策生效之后，双方均无过错，应当共同承担增加的交易税，发生买卖合同履行不能的，合同解除，双方互不承担赔偿责任。

第八、一手房买卖过程中，有哪些主要问题需要注意？

1、审查开发商主体资格，了解开发商的经营状况

开发商必须是一手房出售的合法主体，也就是说签订买卖合同的卖方必须就拟出售的一手房具有合法的销售资格。也有的开发商在销售之前和包销公司签订了包销合同，按照包销合同的规定，没能包销的房屋由包销公司全部购买，这时开发商就不是合法的销售主体。

2、审查房屋销售相关资料，了解销售房屋地产证是否存在抵押情况

“五证”主要有国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证。有的开发商为了筹集开发资金，将地产证抵押给银行。一旦无力偿还银行贷款，银行将行使相关权利。作为地上建筑物的房屋势必受到影响。

3、审查开发商广告宣传是否属实

开发商为达到销售目的，往往会夸大宣传。购房者要注意审查和保留那些销售广告和宣传资料。

根据法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违法的，应当承担违约责任。

4、签订《商品房买卖合同》之前，认真审查合同条款

主要有房屋房号、房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积、总房款数目及付款方式和期限、房屋交付时间及延迟交付相关责任、房产证办理时间及延迟办理相关责任、地下停车场的产权归属、合同解除的条件、违约责任的具体承担方式等。

5、及时跟进《商品房买卖合同》在相关部门进行登记备案情况

《商品房买卖合同》签订以后，该合同是否如期在有关部门登记备案，直接关系到房产证的办理。有的房屋在销售之前，开发商就已经办理一个大的房产证，还需要根据销售情况进行分割办证。

第九、意向书、认购书、订购书和预定书等，具有买卖合同的效力吗？

无论是一手房还是二手房的买卖中，很多时候买卖双方为了提前将买卖关系固定下来，往往签订一份意向书，认购书，订购书或者预定书。买方预先支付定金，待买卖合同正式签订后该定金即转为首期款。

根据法律规定，商品房的意向书、认购书、订购书和预定书等协议如果具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。否则，不视为买卖合同。

一般情况下，出卖人通过意向书、认购书、订购书和预定书等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因买方原因导致不能签订买卖合同的，买方无权要求返还定金，如是买方原因则应当双倍返还定金。如因不可归责于双方的事由导致买卖合同未能签订的，出卖人应当返还买受人交纳的定金。

第十、买方在哪些情况下具有解除买卖合同的权利？

除了我国《合同法》规定的几种合同解除情形均适用于一手房和二手房买卖以外，针对一手房买卖合同的解除，主要有以下几种情形：

1、买卖合同订立以后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人

2、买卖合同订立时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

3、房屋主体结构质量不合格不能交付适用，或者房屋交付适用以后房屋主体结构质量经核验确属不合格。

4、因房屋质量问题严重影响正常居住适用。

5、所交付的房屋面积误差比绝对值超出3%。

6、出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月合理期限内仍未能交付房屋。没有催告的，在解除权发生之日起一年内都可以要求解除合同。

7、因出卖人原因未能在买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定办理房屋所有权登记期限届满后超过一年无法办理房屋所有权登记。

8、买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行。