国务院办公厅国办发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，产权证记载为住宅用房，实际用于经营的，从房屋的性质上仍属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定，给予适当的营业性损失经济补偿。

案号：（2016）最高法行申292号

判决摘要：

一、关于评估报告的合法性问题

《房地产估价机构管理办法》第三条规定：“本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。”《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二条规定：“本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。”诚信评估公司系经依法批准成立的具有房地产评估资质的评估机构，评估人员也依法取得了估价师执业资格。虽然该公司接受委托作出本案评估报告时，评估人员因企业改制保留了事业单位编制，不符合有关房地产估价机构行政管理相关要求，相关行政管理部门依法对其进行查处，但是，并没有法律、行政法规规定，此种情况下评估机构的设立以及其作出的评估结论应属无效。诚信评估公司系独立核算企业，崔德荣主张该公司的评估人员与梅河口市政府以及项目开发企业存在利害关系，评估结论不具有合法性，但其对此未能举证证明。

《征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”梅河口市政府根据多数被征收人的意见，选定诚信评估公司作为本案征收补偿行为的评估单位，选定评估机构的主要程序合法。《征收评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”《征收条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”诚信评估公司依照法定程序作出评估结论，崔德荣主张该评估报告对其被征收财产的价值认定不合理，虽申请复估但在收到符合答复后并未向房地产评估专家委员会申请鉴定，应视为对该报告的认可。在一、二审及本院审查期间，崔德荣亦未举证证明，诚信评估公司对其被征收财产的评估价格，明显低于当地类似房地产的市场价格。综上，尽管诚信评估公司自身存在不符合行业行政管理相关规定的问题，但不足以否认评估结论的合法性。崔德荣主张评估不合法申请再审，本院不予支持。

二、关于住宅兼营业用房的补偿问题

《征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准。国务院办公厅国办发[2003]42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”依照以上规定，产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。42号通知同时授权地方人民政府对此类房屋的补偿标准作出具体规定。梅河口市政府制定的本案征收补偿方案规定，不临主要街路自行改变用途的住宅房屋，工商税务手续齐全，实际用于经营的，按照住宅标准予以补偿安置；选择货币补偿，营业损失按照被征收房屋价值的10%予以一次性补偿。征收补偿方案的上述规定，与法律、行政法规不相冲突，应当认定为合法有效。崔德荣的30平方米有照房屋登记为住宅，实际用于经营，129号《征收补偿决定》按照住宅予以评估补偿，并给予住宅总价值10%的营业损失补偿，符合征收补偿方案的规定。崔德荣主张应当按照经营性用房的标准予以补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。

相关法律司法解释条文

1、中华人民共和国行政诉讼法

第九十一条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

（一）不予立案或者驳回起诉确有错误的；

（二）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；

（三）原判决、裁定认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造的；

（四）原判决、裁定适用法律、法规确有错误的；

（五）违反法律规定的诉讼程序，可能影响公正审判的；

（六）原判决、裁定遗漏诉讼请求的；

（七）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；

（八）审判人员在审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。

2、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释

第七十四条人民法院接到当事人的再审申请后，经审查，符合再审条件的，应当立案并及时通知各方当事人；不符合再审条件的，予以驳回。

3、国有土地上房屋征收与补偿条例

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

4、国有土地上房屋征收评估办法

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

5、房地产估价机构管理办法

第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

6、房地产估价师执业资格制度暂行规定

第二条本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

7、中华人民共和国城市规划法（1990年4月1日施行，2008年1月1日废止）

第四十条在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

8、国务院办公厅2003年9月19日印发，国办发[2003]42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》

四、完善相关政策措施，妥善解决遗留问题

各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。对因房地产开发企业没有能力完成建设项目导致拆迁补偿资金不落实、安置用房不到位的问题，地方政府要采取有效措施，督促开发企业抓紧落实；或先行解决拆迁补偿安置问题，再根据法律法规和拆迁合同约定，追究开发企业的责任。

9、吉林省住房和城乡建设厅2009年12月29日印发，吉建房〔2009〕38号《吉林省房屋登记若干问题暂行规定（一）》

第十三条申请登记的房屋有历史证据能够证明属于下列情形的，其他材料符合要求时，应当予以登记。

（一）1984年1月5日前建设的无规划许可的房屋。

（二）1984年1月5日至1990年4月1日建设，影响城市规划、尚可采取改正措施，但已经规划行政主管部门依法处罚完毕的房屋。

（三）1998年3月1日前建设的无施工许可的房屋。

（四）1998年3月1日后建设的无施工许可且已经处罚完毕的房屋。

（五）后划入城市规划区内，申请人持有原建房审批手续的房屋。

依照本条款规定办理房屋登记的，房屋已竣工证明由建设单位出具；集合式住宅和非住宅需提供质量检测机构出具的检测报告和公安机关消防机构依法审查材料。

本条所说历史证据是指：政府各部门或企业存档的图件、文字档案；当时的处罚、审批文书；当时的航拍图片等各类档案。

政府部门在本条第一款规定的时间界限之日无档案、图件、航拍图片记载的，应当以该时间界限后保存的最早档案、图件、航拍图片记载时间为准。