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彭宇明律师

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房屋买卖合同中的无权处分问题

合同纠纷2014-10-16|人阅读

【案情简介】何x与张x原系夫妻关系，2002年张x因徇私枉法罪被判有期徒刑6年。2006年5月，何x让李x冒充张x到公证处办理了委托代理公证，该委托书载明，张x与何x同意将张x名下、夫妻共同所有的502号房屋出售，张x自愿委托何x为其代理人办理房屋出售的一切事宜，且何x有转委托权。2006年6月何x委托李x将该房屋卖给陈x，购房款为180万元.此后，陈x入住了502号房屋，并于2006年7月17日取得了该房屋的所有权证。2007年11月，何x与张x离婚。后张x出狱，起诉至法院，请求判令该买卖合同无效。【律师解析】何x擅自将属于夫妻共同财产的诉争房屋出售，侵犯了共有人张x的权利，其行为属于无权处分，故其委托李x以张x的名义与陈x签订的房屋买卖合同无效。而作为买受人陈x在购买诉争房屋时，已尽到必要的审查注意义务，其有理由相信张x同意出售诉争房屋，同时也已支付了合理的房屋价款，并取得了该房屋的所有权证，故应认定陈x系善意取得房屋。【律师提醒】本案是适用无权代理还是适用无权处分，应当看当事人的选择。无权代理涉及被代理人、行为人、相对人，无权处分涉及权利人、无权处分人、第三人。所以适用何种救济要看张x（被代理人、权利人）和陈x（相对人、第三人）的选择。本案中，张x认为何x私自卖掉属于夫妻共同财产的房屋，因此作为原告提起诉讼。通过对当事人的选择和其诉讼主张的分析可以认定张x选择的是无权处分的救济方式。如果陈x提出表见代理的抗辩意见，那么法院还不得不面对两种救济方式的衡量与选择。但是陈x没有提出该抗辩，其主张善意取得，因此最终法院认定了何x的无权处分行为。

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