依据我国《物权法》之规定，房屋作为不动产，其上不会存在质权，只会存在抵押权，所以，不动产物权之上一般不会存在抵押权与质权的冲突。但是，如专题《房屋租赁权与抵押权的冲突》所述，房屋所有权人在以其房产设定抵押的同时，也会将其房产出租并因此形成租金收入。租金作为应收账款，如向其他债权人设定了质押担保，则在抵押权人实现其债权时，产生了抵押权人能否收取抵押物租金的问题，并据此产生了抵押权人与租金债权质权人的利益冲突。

一、租金债权设质的合法性

《中华人民共和国物权法》第223条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以出质：（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）应收账款；（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”。对于房屋所有权人在租赁合同项下应收取承租人租金的权利能否质押，学界存在着两种不同的认知：

一种认知认为：租金债权不能作为质押标的。具体理由为：（1）以租金收取的权利作为质押标的物在《物权法》和《担保法》中并无明确规定，依据《物权法》规定的“物权法定”原则，以法律规定的标的物之外设定的质押无效。（2）与一般的应收账款相比，租金收取的权利更多地体现为对特定物用益物权，据此区别于基于债权债务关系产生的一般的应收账款；（3）租金债权在设质时，一般并未形成与确定，取决于出租人与承租人在设质后的履行行为，与一般债权的确定性与现实性相比，更具有预期性和或然性，不可以纳入应收账款。

另一种认知认为：租金债权可以作为质押标的。《物权法》规定的可予以出质的权利应具备如下条件：（1）财产权；（2）可转让；（3）可操作。租金债权符合上述条件。同时，中国人民银行于2007年9月26日发布的《应收账款质押登记办法》中，将因出租产生的债权，包括出租动产或不动产明确列示于可以办理质押的应收账款中；虽然其法律位阶较低，并非法律或行政法规，但其系目前唯一一个就应收账款质押作出详细规定的法律文件，且已经普遍得以实施。

对于上述争议，我们倾向于第二种意见。原因在于：从立法变革的趋向来看，尊重当事人的意思表示，不轻易否定合同效力系确定的趋势，同时也是意思自治这一民法的基本原则的有效体现；从有利于促进商事交易的角度来看，扩大可以作为担保的标的物，有利于交易，有利于中小微企业融资，有利于债权人利益保护；从司法实践来看，对非典型性担保予以确认系最高人民法院在当前金融案件审判中的主流观点，在正在草拟的司法解释中，得到越来越多人的支持。从实践来看，应收账款质押是产业链金融的有效支撑，是目前轰轰烈烈的保理业务不可或缺的环节，否定其有效性，有悖社会潮流与现实需求。

对此，我们认为：房屋租金虽然与其他应收账款相比，具有预期性与或然性的特点，但其具有应收账款的基本特性，可以作为应收账款设定质权，该等质押自在人民银行征信系统办理登记之日起生效。

二、在抵押权人采取实现抵押权的司法措施前，抵押权的法律效力不及于抵押物的租金及租金质权

《物权法》第195条规定抵押权人实现抵押权的具体方式为“可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……”。按该条规定，抵押权人享有的优先受偿权应理解为仅限于抵押物转移所产生的交换价值，抵押人在占有、使用抵押物期间出租所得租金，不属于抵押权所及的范围，应归抵押人所有。否则，抵押担保制度既能保障债权实现又能发挥抵押物使用价值的制度优势，就会受到限制。

据此来看，在抵押权实现前，同一房屋之上的抵押权与租金质权并不会存在冲突。

三、抵押权人在实现抵押权时，自抵押物被扣押之日起，有权收取抵押物出租所获的租金，且该权利优先于租金质权

《物权法》第197条规定，因抵押权人实现抵押权，“致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”据此，抵押权人因实现抵押权而诉请法院查封扣押抵押物的，自扣押之日起，抵押权人有权收取抵押财产所生孳息，如租金。因此，自抵押权人对抵押物采取司法查封措施之日起，抵押权的效力及于租金。而租金质权系租金的衍生性权利，依据衍生性权利不得大于源权利的基本法律原则，在前述情况下，抵押权优先于租金质权。