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破解“霸王条款”

房地产2013-01-15|人阅读

破解“霸王条款”

◇温辉

在现实生活中，民事主体之间的交往都是平等的，比如在商场购物被怀疑偷拿物品，这时商场的保安就无权对消费者进行搜身，因为搜查是国家公权力机关的权力，一个自然人或者是法人无权行使，而这正是基于民法的平等原则。然而，不幸的是，在一些具有很强专业性的领域，民法的平等原则在权利的取得过程中却并未完满地体现。表现尤为明显的是在保险、旅游、房地产等领域中，基于强势地位的服务提供者所提供格式合同中的格式条款，其中有相当一部分是其为了维护自身利益的所谓“霸王条款”。这种“霸王条款”让许多消费者在尊严上感到屈辱，在地位上感到低人一等，最为关键的是使消费者的权益得不到应有的保障。对于现在的年轻购房者而言，更是如此。因此，当出现纠纷时，如何运用法律武器维护自身的合法权益，就显得尤为重要。现就购房过程中遭遇“霸王条款”时，可以选择哪些法律条文来维护自身合法权益做一粗浅的梳理。一、针对所有购房过程中所签合同的法律救济（一）对霸王式的格式条款之救济 《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。” 《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。” 因此种格式条款发生纠纷的，如果开发商不能证明其已经尽到提请购房者注意的义务，就要承担格式条款无效的法律后果。而如果在理解格式条款时，双方发生争议，则应按照《合同法》第41条的规定：“应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”（二）对开发商欺诈等行为之救济 《合同法》第54条规定：“第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：1.因重大误解订立的；2.在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。” 在购房人知道或者应当知道上述情形之日起一年内，有权向法院或者仲裁机构主张变更或者撤销合同。 律师提醒：该项权利是形成权，其权利行使的期间称为除斥期间，与普通的两年诉讼时效不同，千万不要以为有两年的诉讼时效而延误权利的行使。二、专门针对定金合同中“霸王条款”的法律救济 所谓定金合同，“是指主合同的双方当事人就交付一定的定金而达成的协议。”在购房过程中，这里所指的主合同就是房屋买卖合同。就性质而言，定金合同为房屋买卖合同的从合同，也就是说，如果之后的房屋买卖合同无效或者被撤销，定金合同也要随之无效或被撤销，主合同因解除或其他原因消灭时，定金合同也归于消灭。正是基于上述法理，2003年最高人民法院制定的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 在这个社会上，事件发生后，许多人更愿意做一个鲁迅笔下的“旁观者”，这对于自己或许顶多存在道德层面的谴责或内疚，因此，无甚大碍；但是，如果在纠纷发生后、自身权益受到侵害后，就应当拿起法律武器，去捍卫权利，“为权利而斗争”！二零一二年九月二十八日

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