GuWenBar详解新拆迁规定亮点

房屋征收前，补偿必须足额到位

征收范围

利益界定 “公共利益”删除国家机关办公用房，增加“外交需要”

新条例内容：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

此前征求意见稿：两次征求意见稿中，“公共利益”均包括“国家机关办公用房建设的需要”，而第一项仅是“国防设施建设的需要”，未包括外交需要

解读：“机关办公用房”可能由协商、谈判解决

公共利益是一个抽象概念，具体操作中很难界定，是一个世界性的难题。旧条例的问题在于没有严格区分公共利益和商业利益，特别是用于房地产开发，也可以进行拆迁，由此产生了很多社会矛盾。新条例以列举的方式对公共利益进行了界定，排除了一些显然处于商业目的、与公共利益无关的用途。

国家机关办公用房建设用地的性质是符合公共利益的，如果说这不是公共利益，将难以从理论上讨论，“如果这都不是公共利益，政府怎么办公？政府存在的假定就是公共利益，怎么能说他是个人利益而不是公共利益。”

我们认为删除这一规定并不意味着否认了国家机关办公用房建设用地属于公共利益，而是意味着这种需要不通过征收完成，将通过协商、谈判完成，实际上政府收缩了自己的权力，某种程度上也是向民意妥协，他结合该条的兜底条款认为，不排除将来法律把这种情形列入公共利益的可能。

旧城改造 多数被征收人有异议，应组织听证

新条例内容：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

此前征求意见稿：第一次征求意见时，草案规定了90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。补偿方案在报县级以上地方政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。

在第二次征求意见时，上述规定被删除。

解读：相对模糊的“多数”规定有合理之处

律师表示，他们此前就旧城改建提过三分之二同意的建议，但他亦认为这确实很难确定，比如某块地方大部分人的征收问题都解决了，剩下几户，这时三分之二怎么确定？现在条例规定的“多数”可能51%就算过了。

对于听证会的引入，律师介绍亦曾就什么情况开听证会提过建议，当时建议30户不同意就可以开听证会，但这也很难实现，如果征收一栋楼，而这一栋楼只有30户，那就意味着要开听证会。

目前这种相对模糊的“多数”规定有合理之处，如果要征收100户的房屋，只要有51户有不同意见，就要组织听证会，而且要修改方案。

违法建筑 征收范围确定后，“违建”不补偿

新条例内容：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

此前征求意见稿：第一次征求意见稿中提到，“对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 ”

在第二次征求意见稿中补充了对未经依法登记的建筑予以认定、处理的内容。

解读：经过认定、处理，避免“一刀切”

在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，如果给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理，明确了不搞“一刀切”。

征收程序

征收前提 “先补偿，再搬迁”范围扩大，无论自愿还是强制，先要补偿到位

新条例内容：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。在作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

此前征求意见稿：第一次征求意见稿提到，“实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。”

第二次征求意见稿中，仅在司法强拆中有所涉及，“申请法院强制执行前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。”

解读：政府需保证搬迁前补偿到位

条例两次征求意见稿中没有明文提出先补偿、后征收，在正式出台的条例中增加规定，把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。律师解释，目前的规定意味着无论是自愿搬迁还是强执搬迁，其前提都是必须补偿到位，相比二次征求意见稿覆盖范围更大。

此外，条例增加了“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的规定，原来拆迁补偿款大部分出自建设单位，而不是政府，但建设单位申请拆迁许可证时也要提供金融机构补偿款的证明，现在征收由政府替代了建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。

风险评估 征收前进行社会稳定风险评估

新条例内容：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

此前征求意见稿：第一次征求意见稿未提及风险评估内容，第二次征求意见稿提到，“作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行风险评估，组织有关部门和论证，并将房屋征收范围、征收补偿方案予以公布征求意见。征求意见期限不少于30日。”

解读：借鉴地方政府经验

社会稳定风险评估走进征收程序，既是现实的需要，也有地方政府成功的实践。

贵州省遵义市将进行“维稳”风险评估列入政府决策的重要步骤。2010年，遵义对170余个重大项目实施事前事中评估，其中涉及征收项目很多，经过风险评估，结果缓停、停止实施20多个。四川省还专门就社会稳定风险评估出台规范。

补偿标准 首次明确奖励和补助被征收人

新条例内容：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。同时，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。

此前征求意见稿：两次征求意见稿均未提及“奖励”。

解读：房屋征收的补偿，是大家最关注的核心。

新条例“首次”明确奖励补助被征收人，同时不能东家3万西家5万，补助和奖励要统一、要一碗水端平。

条例对被征收房屋价值的补偿，要求不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这里包含了对土地使用权的补偿。

价格评估 被征收人协商选择评估机构

新条例内容：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

此前征求意见稿：第一次征求意见稿曾规定，“房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。”第二次征求意见稿则删除了上述规定，代之以“房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。”

解读：协商可避免评估周期过长、结论差异大

条例提供了选定评估机构方法的优先次序。征求意见稿的规定会面临如果每个人都去找评估机构的问题，这会造成评估周期拉长，对征收不利，也有可能造成评估结论的差异越来越大的问题。

协商选定意味着多数人选定一两个比较统一的机构，评估周期不会很长，结论基本上能保持一致，并规定了多数决定、随机的方式，是为了保证评估机构的选定不要太个体化。

评估管理 加重评估机构处罚力度，记入信用档案

新条例内容：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

解读：条例一是明确了由被征收人协商选定是总原则；二是加重对房地产价格评估机构和房地产估价师虚假或者错误评估的法律责任，比如记入信用档案等，这是靠信誉吃饭的这类机构的死穴。

救济渠道 明确救济渠道

新条例内容：被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

解读：这是一个更加明确的条款。在第一征求意见稿中，对此已有规定，但在二次征求意见中被拿掉了，主要考虑是已有“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”的规定。

事实上，给被征收人提供充分的行政救济和司法救济途径，一直贯穿于立法始终。被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

[焦点回应]

1.公共利益是否界定过宽？

国务院法制办：对这个问题，我们高度重视，收集、研究了国外情况和做法，作了大量的调查研究，多次进行论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，条例规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。

2.该不该由法院执行强拆？

国务院法制办：有意见提出，取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定，认为政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制搬迁，法院强制搬迁，可以由法院作出裁定，由政府有关部门执行，法院进行监督；也有意见认为，为了提高征收工作的效率，保证建设活动的顺利进行，实行行政强制搬迁与司法强制搬迁并行的制度；还有意见提出，不同意由法院强制执行，认为法院执行力不足，法院独立性、公正性也难以保证，司法程序太慢。

综合各方面意见，并考虑到《行政强制法（草案）（三次审议稿）》关于行政强制执行由法律设定的规定，经反复研究，条例不再规定行政机关自行强制拆迁。对法院强制执行的模式，行政法规也不宜规定，拟再同有关国家机关协商解决。此外，条例增加规定，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料