销售商免除己方主要义务的格式条款无效

销售商为快捷、简便、方便地与消费者交易，故预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，该条款系格式条款。并在条款中规定：“买受人应自行承担水电开户费及计量仪表的费用。”此后，销售商在装修商品房是未安装配套的水、电计量仪表，导致消费者在入住时无法正常用水用电，而迫使消费者自行承担安装水、电的材料费用。而商品房现售的必要条件之一，便是交付时具备供水、供电等配套基础设施。故该格式条款违反合同法的规定，即免除己方主要义务，剥夺消费者的主要权利，属于格式条款无效的情形。因此，该格式条款无效。

案情:

某公司开发水星城商品房项目。并于2006年9月，由其分公司负责该商品房的销售等业务。为快捷、简便、方便地与消费者交易，公司制定《商品房买卖合同》，并增加附件及补充协议，作为该合同的有效组成部分。其中，该合同第十三条规定：“有关于‘出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任’参见《附件三》的标准。”《附件三》规定：“买受人应自行承担水电开户费及计量仪表的费用。”在与消费者签订《商品房买卖合同》时，公司未提示消费者注意此项规定。由此，公司在委托物业公司交房时，既未向自来水公司和供电有限公司缴纳水、电安装相关费用，也未在商品房内安装配套的水、电计量仪表。导致购买第一、二期商品房的消费者在入住新房后，无法正常用水、电。为能正常用水、电，消费者自行承担安装水、电的费用。第三期商品房的水、电安装手续由公司统一办理，并向消费者索取安装费用。2012年，11月，工商行政管理局根据消费者的投诉，依法对公司展开调查。于2013年6月向公司送达《行政处罚听证告知书》，其中包括对其拟作出行政处罚的事实、理由、依据和处罚内容及其依法享有的权利。2013年8月，工商行政管理局依照公司的申请，依法举行听证会。并于次月，工商行政管理局对公司作出行政处罚决定，责令公司改正，按规定承担购房者所缴纳的水、电安装工料费；并处以罚款人民币147.518万元。公司不服该出府决定，遂向市工商行政管理局申请行政复议，最终，市工商行政管理局维持了原处罚决定。

另查明，截止到2013年4月11日，三期的购房者共计缴纳水、电安装工料费421 480元。

公司以县工商行政管理局所作的行政处罚不符合法律规定为由，提起诉讼，请求判令撤销县工商行政管理局于2013年9月5日作出《行政处罚决定书》。

焦点:

销售商利用格式条款免除己方主要义务，并加重消费者义务，改格式条款是否有效。

判决:

一审法院判决：驳回公司诉讼请求。案件受理费人民币50元，由公司负担。

公司上诉称：一审法院以原审第三人的违规收费作为其违法所得，系认定事实错误。其从未收取过水、电费开户费，故其不存在违法所得。其与业主签订的《商品房买卖合同》属于民事法律关系，一审法院与原审被告人适用法律错误。原审被告人是在作出行政处罚决定的事后收集整理与补充证据材料的，该行为明显违反法定程序。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析:

格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。即格式条款是由一方于订立合同前拟定的，而不是在双方反复协商基础上形成的。拟定格式条款的一方一般是固定提供某种商品或服务的单位，也有的是由政府的有关部门为固定提供某种服务或商品的单位制定，并由这些单位所使用。同时，格式合同的普遍使用，也易产生严重的弊端：格式合同大多以垄断为基础，而格式合同的普遍使用又在一定程度上助长了垄断。格式合同的利用，只充分实现了提供格式合同一方的合同自由，而对方当事人的合同自由是极为有限的。格式合同的利用，容易产生不公平的结果。由于格式条款提供者处于垄断地位，而对方当事人处于别无选择的境地，因而格式合同提供者一方可以把不公平条款强加于对方当事人，如不合理地扩大自己的免责范围，规定对方必须放弃某些权利等等。为此，《合同法》对其适用作出特别规定，以保证另一方当事人的合法权益，格式条款主要体现在以下几个方面：1、采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。2、格式合同的提供方有提示或说明的义务。《合同法》规定：提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。3、免责条款的无效。根据《合同法》第四十条的规定：格式条款凡是具备合同绝对无效条件之一的，一律无效；凡是规定造成对方人身伤害而予以免责的，规定因故意或重大过失给对方造成财产损失而予以免责的条款的一律无效；凡是免除提供格式条款一方当事人主要义务，排除对方当事人主要权利的，一律无效。4、歧义条款不利于表意者解释的原则。《合同法》规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。5、约定条款优先原则。格式条款和约定条款不一致时，应当采用约定条款。因此，销售商在未与消费者协商的情形下，利用格式条款免除己方主要义务，进而加重消费者义务的行为，符合《合同法》第四十条规定无效的情形。