小区停车位到底归谁？

如今几乎每家都有机动车，在购买房产的时候也会考虑到停车位、停车费的问题。很多小区会委托物业进行管理，而大多数物业就会针对小区内的业主收取相应的停车费。那么业主在小区停车收费合法吗?小区停车位归谁所有呢?

一、我们先来看看法律是怎么规定的？

《中华人民共和国物权法》

第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日生效）

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

二、小区停车位的种类及归属

独立停车位（库）

独立停车位是指开发商在小区建设的具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权客体的停车位。该类停车位是开发商在建造时就已经获得了“建设工程规划许可证”，业主购买后一般可以依法办理不动产登记，获得车位的产权。

地面公共停车位

属于建筑物区分所有权中的共有部分，如占用公共道路、利用绿化带改造成停车位等，此类车位占用的是小区共有权土地，毫无疑问该类车位属于业主所有。通常交由物业服务企业行使管理权，所得收益属于全体业主共有，在扣除一定比例的管理费之后，用于贴补物业服务费用。

人防停车位

是指占用住宅小区人防设施设置的停车位。《人民防空法》第三十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”修建人防工程是开发商的法定义务。但是，利用国防需要对地下空间进行改造的车位，这类车位权属的争议较大，调查取证难度大，多数观点认为应根据人防工程的建筑成本由哪一方承担作为裁判的依据。

非人防地下停车位

该类停车位与人防停车位一样，均设置于地下，二者的区别在于非人防停车位并不占用人防工程。只要开发商取得规划许可证，具备车位登记的条件，归属问题是比较明确的。

首层架空型车位

首层架空型车位是指层高不足2.2米用于停放机动车的楼层，由于此类车位面积不计入容积率，不能办理独立的不动产登记，不具有独立性，一般也应当认定为所有业主共有。

三、案例解读

重庆市某开发商准备将部分小区车位出租，但却遭到业主反对，业主认为小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和业主均无权擅自出租或出售。于是，该小区开发商向人民法院提起诉讼，请求确认小区内地上停车位为其所有。法院经审理后，判决驳回开发商诉讼请求。开发商不服上诉，后又向最高法院申请再审，均被驳回。

裁判要旨：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。

涉案车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，本质属于土地使用权。而开发商将商品房向业主出售后，建筑范围内的土地使用权归属全体业主，因此系争地上停车位属于业主共同的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

属于开发商在规划许可内投资的而未占用共有土地的停车位，根据《物权法》（2021年1月1日生效《民法典》）的规定，开发商有权决定进行出售、附赠或出租。但如果占用的是共有土地建造的停车位，则属于业主共有，需要经过业主大会或者业主委员会的同意后才能进行处分，该停车位的收益也应当归全体业主所有。

同时提醒大家在购买车位时，明确该车位的性质以及费用的性质，注意车位能否办理产权登记。