以他人名义购房需谨慎

文·侯浩

家住省城城东区的李女士，在2002年以本单位张某的名义以30000元购买了本单位集资房一套。李女士和张某当时签订协议，约定给张某好处费10000元，待办下房产证后，立即过户给李女士。此后李女士一直居住该房，但是由于种种原因，一直未办理房产证，房屋也迟迟未过户到李女士名下。转眼到了2012年，省城的房价已是今非昔比，火车站扩建，李女士居住的该小区要拆迁，单位统一办理房产证。此时，李女士找张某协助办理房产证，张某却突然反悔，不承认房子是李女士所买，称只是将该房屋暂借给李女士居住。双方经过多次协商，李女士最终又给张某了5万元补偿款，才将房产证办到了自己名下。诸如此类的事情在房价高涨的当下并非个别。那么，以他人名义购房，存在哪些风险？作为实际购房人应如何规避风险？

律师分析如下：

大家在买房时有必要了解一下我国对房屋买卖的法律规定，并对日后可能产生的风险有所预测，这样才能更好地保护自身的合法权益。

第一、我国对不动产实行权属登记制，登记后所取得的产权证明为房屋所有权的唯一合法凭证。《城市房屋产权产及管理办法》第17条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”因此，尽管实际上李女士购买了该房屋，但由于购房合同或产权证上的名字并非自己，那么一旦名义上的购房人否认这种事实，且不配合房产过户，那么实际购房人如果不能拿出充足的证据证明自己是实际购房人，名义购房人就很有可能将房屋据为己有。

第二、本案中李女士与张某签订的协议约定张某在办理房产证后要立即办理过户手续。李女士与张某签订的这个协议称为《房屋买卖合同》。它的法律效力问题，直接关系到李女士能否要求张某履行办理过户手续。根据《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此李女士与张某签订的《房屋买卖合同》是有效的，但由于房产属于不动产，实行权属登记制，也就是说合同虽然有效但在办理房屋权属登记手续之前并没有产生物权的变动，张某如不履行协议约定承担的是违约责任。本案中李女士还是较为幸运的，虽然又向张某支付了一定补偿款，但最终通过协商的方式取得了房子。

第三、现实中风险最大的一种情形就是出于人情等方面的顾虑，没签订《房屋买卖合同》甚至连付款的任何证据都未保留，此时一旦名义购房人反悔，实际购房人就很有可能血本无归。

鉴于风险的存在，律师建议应尽量避免使用他人名义购买房产，以免因小失大。如果要以他人名义购房，可以从以下几个方面加以加以注意以避免风险：

第一、尽量选择可靠的、信誉好的人，对陌生的、不太熟悉的人宁可放弃。虽然现代经济社会更注重经济活动的规范，但诚实信用仍是我国民法最重要的原则。诚实信用不仅是经济活动中的原则，更是对交易双方品质的要求。律师认为选择自己真正信得过的人的名义来买房是尤为重要的。

第二、最好让对方签一个购房事实的声明书，这样一旦出现纠纷，名义上的购房人更符合隐名代理的法律特征，这样实际购房人的权益就能得到保护。

第三、双方签订明确的协议，约定好房屋权属的归属及产权过户的时间，尤其是提高违约金的数额，虽然不能强制履行办理房产过户，但是可以主张债权，让违约方无利可图。

第四、保存好付款的证明，最低限度也得要求名义购房人出具收到房款的收条。这样，即使在发生纠纷的情况下，也能够有证据证明自己是实际购房人。

作者单位：北京市汉卓（西宁）律师事务所