房屋租赁在生活中是很常见的事情，纠纷情况丰富多样。我们知道，因一方违约而解除合同的违约责任是必不可少。租客违约，房东未采取合理措施减少房屋空置的损失，房东也有一定的责任。那么租赁到期后，租客未通知出租人即自行搬离,未与出租人办理房屋交接手续,造成房屋空置损失如何归责呢？

律师观点：

房屋租赁合同期限届满后,出租人及承租人负有相应的后合同义务。后合同义务是指合司权利义务终止以后，当事人依照法律规定,遵循诚实信用原则,按照交易习惯履行的义务。《合同法》第92条列举了后合同义务的三项内容,即通知、协助、保密义务，但需要注意的是,后合同义务不仅包括此三项,还应包括其他类型的后合同义务，如注意义务、减损义务等。在合同到期后，租客未履行通知、协助等义务致使房东不能按时接收房屋，给房东对外出租造成迟延，产生可得利益意义上的租金损失。租客知道自己不履行后合同义务给房东造成可预期租金减少的损失，应当承担过错责任。但是房东在合同到期后，也有关心房屋使用状况、及时收回房屋的注意义务，故房东应当对房屋空置损失承担部分责任。

案例分析：

原告上海某物业公司与被告上海某酒店签订租赁合同，租赁到期后被告一直占用房屋，原告诉至法院请求支付相关房屋空置损失。法院认为双方均未完全履行后合同义务，应适当分担房屋空置损失。

基本案情：

原告上海某物业公司与管理中心签有租赁合同，租赁期为2006年7月1日至2009年6月30日。管理中心同意原告可将该房屋按现有用途对外转租，但不得超过本合同约定。2008年8月26日,原告与被告上海某酒店签订租赁合同,原告将房屋转租给被告，双方约定租赁期为2008年8月15日至2009年6月14日,月租金为9550元。被告应向原告支付房屋租赁保证金,保证金为1个月租金。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外,剩余部分无息归还被告。租赁期间,使用该房屋所发生的水费、电费、煤气费、通信费、设备费、停车费等费用由被告承担，除原告同意被告续租外,被告应在本合同的租期届满后的当日返还该房屋,末经原告同意逾期返还房屋的，每逾期日，被告应按每平方米2元向原告支付该房屋占用期间的使用费。

原告诉称:租赁到期后被告一直占用该房屋 ,虽然原告多次以当面、电话以及发函等多种方式敦促被告,但是被告直至原告提起诉讼后,才于9月24日交还房屋钥匙。故诉请要求被告按每日每平方米2元标准支付自2009年6月15日起至2009年9月24日的房屋使用费,以及2009年8月的水电费126.40元、2009年9月水电费50元。

被告辩称:不同意原告诉请。被告在2009年7月12日、13日两天搬离了系争房屋，有搬场人员可以作证。至于2009年6月 15日至7月的租金,有一个月的押金可以抵扣。至于水、电费用, 8月的单据可能是7月使用产生的费用，同意支付。对于9月的水电费,因为已搬走，所以不认可。

经审理查明, 2009年7月12日、13日，被告将系争房屋内物品搬离,但未提供证据证明通知过原告或交还房屋。原告于2009年9月24日收回系争房屋。2009年9月4日，原告与管理中心续签租赁合同，租赁期自2009年7月1日至2011年6月30日。2009年8月系争房屋的水电费为126.40元，2009年9月水电费50元。

法院裁判：

被告某酒店应按每月人民币9550元的标准支付2009年6月15日至2009年7月13日的房屋使用费，按每月人民币4775元标准支付2009年7月14日至2009年9月24日的房屋空置损失,支付2009年8月水电费人民币126.40元、2009年9月水电费人民币50元；原告某物业公司返还保证金人民币9550元。

法律分析：

原、被告间的租赁合同权利义务明确,合同到期时间为2009年6月14日,在双方未书面续约的情况下,合同权利义务终止。在未明确续约且被告未预付房租的情况下,被告理应按合同约定向原告办理房屋交还手续。被告未按时搬离,原告要求被告按合同约定承担违约责任并无不当。但审理中被告提出合同约定的违约金过高,故酌情降低为合同约定的租金数额。之后被告搬离的时间,法院根据证据优势原则，且结合水、电费用减少的情况,认定为7月13日。

那么，合同到期后承租人未通知出租人即自行搬离,未与出租人办理房屋交接手续,造成房屋空置损失的行为,如何认定？《合司法》第九十二条：“合同的权利义务终止后 ,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”违反后合同义务使合同履行的最佳状态被减损，应恢复到未受损时的履行状态。后合同责任的赔偿范围为实际损失，应受到可预见规则和过失相抵规则的限制。

本案被告某酒店在搬离系争房屋时,未履行通知、协助等后合同义务，致使原告某物业公司不能按时接收房屋，给其再次对外出租系争房屋造成了迟延,产生了可得利益意义上的租金损失。被告知道其不履行后合同义务,将给原告造成可预期租金减少的损失,但其放任不管，主观上存在过错,故被告应当向原告承担后合同责任。原告作为出租方,在租赁合同期限届满后,有关心房屋使用状况、及时收回房屋的义务,其应当向被告要求返还房屋,随时关注被告的房屋使用动态。但原告于2009年7月13日被告搬离系争房屋直至2009年9月24日收回系争房屋期间,均未主动关注房屋状态,原告也有过失。双方均未完全履行后合同义务，应适当分担房屋空置损失，法院判决被告按照50%的租金标准支付房屋空置损失。至于水电费用，则由被告承担。另外,被告在原告处的保证金，在被告付清相关费用后，原告应予返还。

相关法律法规：

《合司法》第九十二条：合同的权利义务终止后 ,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

案件来源：

《房地产案件：法律适用关键词与典型案例指导》上海某物业公司诉上海某酒店租赁合同纠纷案