浅谈房屋买卖合同的效力
一方在尚未取得房屋产权证时，即与他人订立了房屋买卖合同转让房屋，其转让合同的效力问题，法律界有着不同的看法，司法实践中也有不尽相同的做法。有人认为应当认定为无效合同，也有的人则认定为有效。应当如何看待这些合同的效力？笔者认为，这个问题应当从以下几个方面来认识：
首先，应当明确，房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权，是两个不同的法律概念，其效力、实现方式等都存在明显的差别，不能等同或混同。依据房屋买卖合同享有的债权，是取得房屋所有权的途径和方式之一（除此之外，还有继承等继受取得和建造等原始取得方式），并不能直接等同于房屋所有权本身。也就是说，房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋产权证之前，享有的还不是房屋的所有权，而仅仅是合同债权，而不可能直接发生房屋所有权移转的法律后果。如果要发生所有权转移的后果，必须满足所有权移转的法定条件。 其次，债权本身仅仅意味着一种权利实现的可能性，而不具有必然性和当然的现实性。而通过合同转让而取得的债权，同样也仅仅是依据合同将来取得房屋产权的可能性。这种可能性在实际上并不必然会实现。比如卖方坚持拒绝为买方办理过户手续、房屋尚未取得产证前灭失、卖方一房二卖且后来的买方是出于善意而订立买卖合同等（当然，从现实操作来看，由于房屋预售合同的登记等环节的存在，后来的买方存在善意的可能性大为减少）。而债权转让（包括债权债务的概括转让）是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。 第三，在债权或者合同概括转让的情况下，受让方取得出让方原来享有的合同权利，可以依据房屋买卖合同要求开发商将房屋过户给他。但是按照某些省市的地方法规，尤其是“期房限转”的地方性规定，当事人在取得产权之前的转让行为，即这种合同当事人变更的情况，房地产登记部门不予登记。那么，在这种情况下，受让方此时取得的仅仅是不能登记、从而也没有广泛对抗力和优先效力的债权。这就意味着受让方将有可能承担一定的风险。即，如果在出让方取得房屋所有权后将房屋另行转让给其他人，由于受让方的债权不能对抗和优先于其他人，因此受让方可能事实上无法取得房屋。虽然受让方可以通过追究出让方的违约责任得到救济，但鉴于现实中实际取得房屋和违约赔偿的救济范围可能不尽一致（房屋的价格是会不断波动的），因此，在他人尚未取得房屋产权证时，即与其订立买卖合同以受让房屋的交易，本身就必然包含着一定的风险。受让方自愿从事这项交易的，如果交易的风险成为现实，受让方只能自己承担。当然这种风险仅是不能取得房屋的风险，受让方仍享有合同债权，但这种债权的实现还需要受让方的努力及受转让方的诚信度及经济实力等方面的影响。 综上，笔者认为尚未取得权属证书而订立的房屋转让合同是存在风险的，交易双方当事人应当对此有所认识，但这并不能直接导致转让合同本身无效。笔者认为，地方性规定不能作为确认合同无效依据，合同的效力问题只能依据合同法及最高人民法院相关司法解释的精神加以认定。
王光成（山东同基律师事务所）
