在拥有属于自己的第一套房前，大多数人会选择租房。对于租户而言，选择房屋时除了考虑租金多少还应当考虑租房的稳定性。为了保护租户的合法利益，立法上有“买卖不破租赁”这一规则。

但是否所有情况下，租户都能以此来对抗房屋买受人呢？

案情简介

张三选租一套房屋时，房屋所有人李四已明确告知该房屋上设有抵押权且未到期，后债权人行使抵押权，法院将案涉房屋拍卖，最终由王五拍得。王五与李四办理过户手续后，在与承租人张三交涉限期搬离的过程中，张三提出“买卖不破租赁”要求继续承租，而王五主张抵押权先于租赁，债权人行使抵押权后，案涉房屋由其拍下，张三与李四签订的合同无法对抗抵押权。双方各执一词，诉至法院。

判决结果

张三在判决生效后十日内搬离案涉房屋。

律师分析

所谓“买卖不破租赁” 是指在房屋租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物转卖给第三人，原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向买受人主张租赁权，受让人所取得的也仅仅是负担有租赁关系的财产所有权，该原则的意义在于保护处于弱势地位的承租人，即使不动产所有权发生变动，承租人也不会因此丧失承租权。这一原则源自于我国《合同法》第229条的规定。

张三可抗辩要求继续居住在案涉房屋中吗？

一方面

张三在承租房屋时，李四已明确告知案涉房屋上设有抵押权且已登记备案，张三此时是明知该房屋的所有是存在一定瑕疵的，也应当预想到该房屋有被拍卖的风险，张三的租赁行为是无法对抗在其先设立抵押权。

另一方面

如果张三的租赁权可以对抗先设立的抵押权，那么会极大损害抵押权人的利益。因为房屋所有人在设立抵押权后，完全可以将抵押房屋出租，在后续拍卖的过程中，善意的第三人考虑到抵押房屋上有租赁可能就不会购买房屋，这样会给抵押权人在行使抵押权时带来诸多不便，更有甚至无法行使抵押权，会极大的损害抵押权人的利益。

综上所述

张三租赁行为无法对抗优先设立的抵押权，买卖不破租赁是在一定限制范围内的优先，在该项制度本身已突破合同相对性的前提下，若不对“租赁的优先性”进行一定的限制，将会极大侵害新受让人的权益，没有不受法律约束的权利，享受权利的同时也必将有一定的限制。