宝安区一套价值千万元的别墅日前在交易过程中，卖方看涨后毁约不肯出手，导致双方对簿公堂，最后毁约方将要赔偿另一方150万元违约金。目前，毁约方不服一审法院判决已提出上诉。

　　2000多万别墅买卖出纠纷

　　4月5日，吕小姐以2700万元的价格购买汪先生位于宝安区招商华侨城曦城某别墅，并与汪先生签订买卖合同。合同约定：吕小姐于4月15日前付定金100万元，4月30日前监管首席款800万元，5月15日前申请余款按揭；汪先生于4月25日前与担保公司签订服务合同并做全权委托公证，5月5日前完成赎楼，任何一方逾期履行义务超过5日，对方有权解除合同并要求其支付成交价20%的违约金或承担定金罚则。

　　合同签订后，吕小姐当日支付定金10万元，4月21日支付定金90万元（两笔定金均有卖方签署收据，并托管于中介方）。汪先生至8月5日才配合吕小姐签订了首期款监管协议，但由于房价上涨他又通知银行不同意受托人赎楼，导致交易无法进行。吕小姐买楼不成正纳闷时，接到汪先生的回函称逾期监管首期款800万元构成违约，要求解除合同。吕小姐不得已，买卖不成只好与汪先生对簿公堂，要求对方支付违约金450万元，为自己讨个公道。

　　一审判违约方赔偿150万

　　宝安区人民法院经审理认为：双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，买方迟延支付定金和监管首期款，卖方迟延出具公证委托书、在约定过户时间前未办出一手房地产证，双方均存在违约行为，但都不导致合同目的的无法实现，均不属于根本违约，不影响合同的继续履行。

　　卖方代理人8月5日和买方签订了资金监管协议，买方当日存入首期款800万元，说明此时双方仍在继续履行合同，但卖方于8月12日向中介方发函解除合同，且至今没有完成赎楼，造成合同无法履行，其单方解除合同的行为导致合同目的不能实现，构成根本性违约，应当向买方承担违约责任，但考虑到买方本身存在迟延支付定金的违约行为，且约定违约金明显偏高，酌情调低违约金为150万元。11月26日判决，卖方于本判决生效之日起10日内向原告支付违约金150万元并且中介方返还买方定金100万元。

目前，卖方不服一审判决已上诉。

欧阳春律师法律评析：

本案涉及经济合同中违约责任条款和定金罚则的适用问题。

我国《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据合同法的这一规定，我国法律是排斥违约金责任和定金条款的并用的。

所以，在对违约方进行诉讼时应以定金和约定的违约金较高的作为诉讼请求，不过，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，买卖合同约定的违约金不能过分高于违约造成的损失。那么多少才算不过分高于损失呢？根据最高院关于《合同法》司法解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，约定的违约金超过造成损失的百分之三十就可以认定为过分高于造成的损失了。

对于本案值得我们以后注意的是，关于大额交易的合同，我们一定要对违约行为及违约金约定清楚，以免约定模糊不清，造成举证不能而承担不利的法律后果。