一、婚姻存续期间，房产登记在双方名下，一方对外转让房产的效力问题

1、房屋买卖合同上，作为出卖人的夫或妻一方签的是两人名字。

理论通说和实务界均认为夫妻之间只成立家事代理，不构成表见代理，因为身份关系不能成为构成表见代理的理由。因此，夫或妻一方对外转让房产并签署两人姓名的，是无权代理行为，效力待定，需要权利人追认。若权利人拒绝追认的，根据《物权法》第九十七条的规定，合同自始无效，由行为人承担缔约过失责任，赔偿买受人的损失；若夫或妻一方取得另一方代理权的，其行为对被代理人生效，对外转让房产的行为有效。

2、房屋买卖合同上，作为出卖人的夫或妻一方签的是自己一个人的名字。

此时构成无权处分，也是效力待定，需要权利人追认。若取得权利人追认的，则对外转让房产的行为有效；若权利人拒绝追认的，根据《物权法》第九十七条的规定，合同自始无效，由行为人承担缔约过失责任，赔偿买受人的损失。

二、婚姻存续期间，房产登记在一方名下，该方对外转让房产的效力问题

由于我国婚姻法承认夫妻约定财产制，买方无从审查该登记在一方名下的房产系夫妻双方共同共有还是单方所有，否则对买方课以的义务太重，实践中也难以做到，笔者认为只要房屋买卖合同上转让人的名称与房屋权属证书上的名称一致，即可认定合同有效，买方可依据《物权法》第一百零六条及《婚姻法司法解释（三）》第十一条第一款关于善意取得制度的规定取得不动产所有权。若房产确系夫妻共有，由此给夫或妻的另一方造成的损失，由实施出卖行为的夫或妻方承担侵权责任，负责赔偿。

附相关法条：

《物权法》第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

《物权法》第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；　　（二）以合理的价格转让；　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《婚姻法司法解释三》第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

　　夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。