“售后包租只是一个美丽的谎言。”李晓宁律师是这样对孙女士说的。故事还要从4年前说起，2013年家住南京的孙女士在广告上看到了“酒店式公寓投资养老”的宣传，销售人员告诉她，只需要正常价格的50%，就可以购买一套酒店式公寓，之后开发商会“售后包租”每月返还房租来抵月供，等于是只需要交房款一半作为首付，就能拥有这样一套酒店式公寓，开发商出租十年后就完全归业主所有，用来投资养老真是再好不过了。一通忽悠之下孙女士心动不已，很快将积蓄加上一部分借款拼凑起来交了首付，并同时跟开发商指定的商业运营公司签订《委托管理经营协议》。该公司在2013年末就开始向孙女士支付租金，双方相安无事的持续了两年半，2016年上半年开始找各种借口拖欠租金，业主也只当是经营不善，虽然多有催促但是也没太在意。不料10月份以后一分钱租金也不给了，那边银行一催还月供，业主们就催着运营公司付房租，一片吵杂声中运营公司悄然关门跑路，这下业主们傻眼了，好在开发商还没跑，业主们又蜂拥而至围住了开发商，但是开发商表示业主们跟运营公司签订的委托合同跟开发商没有任何关系，至于一开始承诺的“售后包租”，不属于商品房买卖合同的内容，开发商不承担这个责任。运营公司跑了，开发商不管，以孙女士为代表的五十余名业主慕名来到北京请李晓宁律师帮助维权。

李律师为大家讲解道，所谓的“售后包租”，是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定回报的销售方式。事实上，“售后包租”早已被国家相关部门明令禁止，2001年出台的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”以未竣工商品房为标的签订的租房合同，属于无效合同。

既然是法律已经明令禁止的行为，为什么开发商们还是纷纷以身试险呢？其原因有两点：一是这种广告效果很好，往往能够使楼盘还在建设期间就销售一空，能够快速的回拢资金；二是虽然法律禁止了这种行为，并且规定对违法这一规定的开发商进行处罚，但是因为这一规定只是部门规章，无法作用于更高一级的《合同法》，所以并不能作为“售后包租”的商品房买卖合同无效的依据。作为开发商，相对于快速销售带来的收益，开发商不怕承担这个风险，因为收获大于付出。

对于业主来说，购买“售后返租”的商品房有什么风险呢？

首先，“售后返租”投资收益很难达到预期，从表面上看，购房者只需要交一个首付的钱就能每年获得高额回报，但是一旦楼盘卖的不好或者商铺经营不善，购房者很难持续得到相应的回报。而且很多售后包租的楼盘并不是处于商业发达的中心地段，以经营返还租金本身难度就非常的大，往往都是勉强经营个一年两年即宣告破产，而且由于经营公司不是房地产开发公司本身，购房者自然也就无处主张租金。

第二，“售后返租”维权难度大。售后返租的维权包含两个方面：一是租金问题，在承诺的返租期内购房者却往往因为运营公司破产无法主张租金，二是售后返租的商品房可能要在合同签订后数年甚至十年购房者才有使用权，到时就算发现存在质量问题，想维权难度也非常大了。

很多购房者都咨询李律师，这些广告虽然没有写进购房合同里，但是开发商是否应该对广告的内容承担责任呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但是在实践当中是很难进行认定的，即购房者需要证明自己是因为这条广告的原因才会购房此商品房。

业主们最关心的是，遇到这种情况如何才能维护自己的合法权益呢？

李晓宁律师建议大家，首先应该是要求运营公司履行合同，支付租金。运营公司无力经营启动破产程序的，业主们要积极的参与到清算中去，争取自己应得的一份补偿。之后业主可以主张解除委托合同，收回自己的房屋。再者就是可以向有关住建主管部门检举开发商的违法销售行为并对其进行处罚，以争取协商一部分补偿。

最后，李晓宁律师建议广大购房者，选择购买酒店式公寓进行投资的时候一定要多加谨慎，要注意了解开发商的资质和负责运营公司的资质，是否有运营并且盈利的能力。其次要注意与开发商及运营公司签订的合同中对于责任义务以及违约责任的规定。同时对楼盘所处地段的商业价值要有一个清楚的认知，如果开发商宣传的收益远高于该地段能够产生的价值，不要以为是自己捡到了大好的投资机会，更大的可能性这只是一个美丽的谎言。