包租10年就可获保底收益85%

“最低15万元左右，即可拥有杭州第二市中心商铺35年使用权。”近日，杭州市民王女士莫名其妙地收到一条促销短信。

这条短信推介的是一个位于天城路和秋涛北路交叉口的一个商场项目，称该项目采用包租形式，投资者无需管理就可坐享稳定的投资收益。“这种事情到底靠谱不靠谱？”从来没有投资经验的王女士心里实在没底，可是又觉得开发商承诺的租金回报实在诱人。

“我们这里今后要开出一家商场，按照合同约定每年向投资者支付固定租金。”近日就有相关媒体记者前往该项目销售中心，销售人员十分热情地向记者介绍了相关情况。开发商和投资人之间的合同约定，10年内开发商逐年向投资者支付租金，第一年为总房款的7%，第二至第四年为8%，第五年为9%，第六至第十年保底收益9%，如果实际租金高于9%的话，超出部分按2∶8分成，投资者获得80%收益。这也意味着，即便不考虑今后的实际租金，投资者10年可获得85%保底收益。合同还约定，满5年之后投资者可选择退铺，开发商按原价返还。

由于该项目没有产权，所谓销售其实就是投资者与开发商签订一份使用权转让合同，在严格的法律意义上说就是租赁合同。有意思的是，因为租赁合同最长期限只有20年，而该项目交付使用后使用年限长达35年，为了规避这一法律问题，双方首先要签订一份20年的租赁合同，然后再签订一份补充合同，开发商将剩余15年使用权赠送给投资者，这就在实际上达到了销售目的。

双方签订完使用权转让合同之后，投资者再与开发商签订一份经营合同，开发商承诺按照约定向投资者支付租金。也就是说，首先是开发商把商铺“租”给投资者，而后是投资者集体打包把商场“租”给开发商，到底谁是房东谁是租客，已经模糊不清。

变相“售后返租”较普遍

向投资者承诺高额租金回报，并非个别现象。全国的很多市场商铺都有类似现象，采用各种各样的“售后返租”形式，而部分酒店式公寓也有涉及。如果从严格的法律意义而言，这些商铺并没有出售产权，只是转让部分年限的使用权，因此还无法认定为“售后返租”，只能说是变相的“售后返租”行为。

前几年，“售后返租”行为已经被住建部明令禁止，目前市场上出现的变相“售后返租”，比起以往更具迷惑色彩。目前开发商的营销招术花样百变。比如，在使用权转让期限上，既有转让10年的，也有一次性全部转让的(一般剩余使用年限为30多年)。为了钻法律空子，超过20年期限的合同要么“半卖半送”，要么分两步走，第一份合同中约定到期之后投资者享有优先续租权。至于租金回报合同，有的是投资者跟开发商直接签订，有的是投资者跟经营(运营)公司签订。开发商与经营(运营)公司之间的关系也是错综复杂，有的是同一个投资主体，有的只是商业合作伙伴。此外，有的开发商为了打消投资者的疑虑，承诺在一定年限内可原价回购。

向投资者(购房者)承诺较高的租金回报，这是开发商较为青睐的营销手段，尤其是没有独立产权的商铺，客观上说也还是很有效果的。带租约的商铺往往要比不带租约的商铺好卖，这其实就是抓住了人的心理。但羊毛出在羊身上，带租约的商铺定价也自然要高一些。有从业商业地产营销的人士表示，投资者(购房者)不应只看开发商承诺的租金回报，而更应该看这个市场的地段和发展潜力，对未来几年的实际租金要有一定的评估。

李晓宁律师提醒：变相售后包租风险很大

住建部曾明文禁止开发商‘售后返租’、‘以租代售’行为，其主要原因就是其中的风险太大，一旦开发商日后经营不善或者资金链断裂，投资者就要承受巨大风险。目前的一些无产权市场商铺出让使用权，虽然无法从法律上认定是‘售后返租’，但两者的风险却是完全一样的。

如果租金回报合同是与经营(运营)公司签订的，那么无论开发商与经营(运营)公司之间是什么关系，租金兑付的主体都是经营(运营)公司而非开发商。一旦市场经营不善无法获取足够的市场租金，开发商完全有理由向投资者拒付事先承诺的租金。作为投资者，一定要学会区分合同的法律主体，认为商铺是从开发商手上“买”来，日后出了问题就去找开发商的想法是没有法律依据的。因此要谨防掉入这种变相“售后返租”行为的陷阱中去。最高人民法院司法解释将不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的行为，认定为非法吸收公众存款罪。在极端情况下商铺就有可能变成一个融资产品或者道具。

此外李律师建议大家，如果遇到售后包租或者变相售后包租。首先应该是要求运营公司履行合同，支付租金。运营公司无力经营启动破产程序的，业主们要积极的参与到清算中去，争取自己应得的一份补偿。之后业主可以主张解除委托合同，收回自己的房屋。再者就是可以向有关住建主管部门检举开发商的违法销售行为并对其进行处罚，以争取协商一部分补偿。此外还需要注意的是：在实践中，单个业主势单力薄维权难度大，往往也很难把握切入点和抓住时机。因此在遇到此类情形，一定要选择集体维权，聘请专业的律师团队来参与维权，最大程度上来维护自己的合法权益。