上海国有土地上房屋被征收补偿

2020年2月6日，众志成城，抗击疫情。坚决打赢抗击新冠状病毒战役

进入20世纪，中国经济持续保持高速快车道发展，2020年城市全面实现小康，农村脱贫，达到两不愁，三保障，2050年达到中等国家发展水平。城镇化稳步推进。改善居住环境和生活条件和推动新型城市化建设成了各级政府和部门首要任务之一。上海作为国际大都市，中国和世界的金融中心和标志，一直在启动和实施民生工程，点亮上海。旧城区改造、城中村改建、棚户区建设持续在进行中，拆迁补偿问题也成了被拆迁户关心的话题，纠纷不断，争议纷发，本律师也不断接到咨询，在防疫少出门不聚会不给国家和社会添乱之时，就相关问题进行论述。

根据国务院2011年1月19日第141次常务会议通过的2011年1月22日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋与补偿实施细则》规定，对上海市房屋被征收赔偿进行归纳总结。

一、房屋征收

房屋征收的原因和目的。因国防和外交需要、政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设需要和科技、文化、卫生等公共事业需要、保障性安居工程建设需要、对危房集中和基础设施落后等地段进行旧城区改造需要等确需征收房屋，由房屋所在的区县人民政府作出征收决定。征收的主体，是本行政区域内的区县人民政府，但具体事务由本行政区域内的房屋行政管理部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。征收房屋的范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物，不得改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为，违反的，不予补偿。

对旧城区改建的特别规定。在征收范围确定后，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人进行征询意见，只有达到90%以上的被征收人、公有住房承租人同意后，才可以进行旧城区改建，否则，不得作出征收决定。在区县人民政府作出征收决定后，负责征收的部门还要组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附条件的补偿协议，在签约期内达到80%签约率时补偿协议生效，达不到80%时，征收决定终止执行。

二、补偿

征收居住房屋的补偿原则，先补偿后拆迁。

被征收的房屋属于居住房屋的补偿。

被征收人和公有房屋的承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

补偿凭证。房屋征收补偿协议的当事人为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人。依据在房屋征收决定作出之日合法有效的房屋产权证书、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

货币补偿的项目。补偿项目包括被征收房屋的房地产市场评估价格、价格补贴、特定房屋类型的套型面积补贴、居住困难户保障性补贴、搬迁费和临时安置费补贴、按时签约和搬迁的奖励、购房补贴。

被征收房屋的房地产市场评估价格，是房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，按照房屋征收评估办法评估得出的价值。计算方式为：被征收房屋的建筑面积*评估单价。被征收房屋的市场评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算。价格补贴，以评估均价*被征收房屋的建筑面积*补贴系数得出。价格补贴系数由被征收房屋所在地的县区人民政府制定，但系数不得超过0.3。特定房屋类型的套型面积补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋补偿金额应当增加特型面积补贴，计算公式是评估均价*补贴面积。特型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证不超过15平方米。居住困难户保障补贴。被征收房屋的建筑面积除以在该处共同居住的人数不足22平方米时，属于居住困难户。居住困难户，以每人22平方米计算，居住困难户的保障补贴为补贴计算为：【折算单价*22平方米*居住困难人数—被征收房屋的房地产市场评估价值（建筑面积*评估价格）—价格补贴—特套型补贴】

选择货币补偿。被征收房屋属于私房的，补偿总金额为：被征收房屋的房地产市场评估价格（建筑面积*评估单价）+价格补贴（评估均价*建筑面积*0.3）+特定房屋类型的套型面积补贴（15平方米*评估均价）+搬迁费+临时安置费+按时签约、搬迁奖励费+购房补偿。如果是居住困难户，还要再加上居住困难保障补贴。被征收房屋属于执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿。被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。对被征收人的补偿金额为：评估价格（建筑面积*评估价格）*20%；对承租人的补偿为：被征收房屋的房地产市场评估价值（建筑面积*评估单价）*80%+价格补贴（评估均价*建筑面积*0.3）+特定房屋类型的套型面积补贴（15平方米*评估均价）+搬迁费+临时安置费+按时签约、搬迁奖励费+购房补贴。如果是居住困难户，再加上居住困难保障补贴。

选择产权调换。被征收人和公有房屋承租人可以选择房屋产权调换，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区城中村改建征收房屋的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源。 征收执行政府规定租金的公有承租房屋，被征收人选择产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿，首先计算出应当补偿的金额，然后与安置房屋的价格相比较，根据差额，多退少补。

征收非居住房屋的补偿。征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。补偿的项目，被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失补偿、按时搬迁、签约奖励。停产停业补偿标准为按照被征收房屋市场评估价格的10%计算。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋市场评估价格10%的，应当提供房屋被征收前三年的平均效益，停产停业期限等相关证明材料，由房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，按照评估结果进行补偿。如对评估结果有异议，应当在收到结果后10日内申请复核、鉴定。征收执行政府规定租金标准的非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿为评估价格*20%；对公有房屋承租人的补偿金额为评估价格*80%。被征收人选择产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

三、补偿款的归属和分配

被征收人有获得货币补偿款、产权调换房屋的权利，也有负责安置被征收房屋的使用人的义务。被征收人是指被征收房屋的所有权人。

公有房屋的承租人取得货币补偿款、产权调换房屋，不是属于承租人个人所有，而是属于公有房屋承租人和在该房屋共同居住人共有，在分配时，一人一份。承租人是根据合同法规定在租赁法律关系中与财产所有权人、财产权人、合法使用人签订租赁合同，使用租赁物并支付租金的人。可以是自然人、法人或者其他组织。公有房屋承租人是指执行政府规定租金标准与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人、单位。共同居住人是指在作出征收决定时，在被征收房屋处具有本市常住户口，并实际居住一年以上，且在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。在公有住房分配时，主要是为了保障承租人家庭成员的居住利益。有户口的共同居住人，一般是承租人的近亲属，才属于公房配给制度的保障范围。考虑到历史演变和实际情况及国家政策。下列人员也可以认为在该处共同居住人享有分配补偿款的权利。本来在该房屋居住生活，因兵役、就学、服刑等原因，户口迁出，且在本市无其他住房，或者虽有住房但属于居住困难户的；在本市没有常住户口，但因与承租人或者同住人结婚而在该房屋实际居住一年以上的；因为居住困难等原因在他处租赁或者借住房屋而搬出该房屋，但户口未迁出；在因为婚姻而搬出居住，但户口未迁出的。

随着经济发展，房地产市场高涨，拆迁补偿款已经不是一个小数目，既有解放前出去在北京当教授的学者几十年后父母的房屋拆迁回来与兄弟子妹分补偿款的案列，也有海外华人回国要求分割补偿款的案例。由于每家的情况不同，被征收拆迁的房屋演变复杂，家境变迁，补偿款的归属和分配比较复杂，可以说个案个样。应当以亲情为主，和睦谦让，多考虑其他成员的利益，利益和亲情兼顾。

2020年2月6日

于浦江