案情简介

2016年4月，江某与开发商签订《商品房买卖合同》，江某已按期全额支付购房款。按照双方约定，开发商应当在2018年6月30日前向江某交付该商品房。江某在查验房屋时发现屋面、墙面等存在诸多质量问题，降雨时多处出现不同程度的漏水、渗水，虽在原告的督促下开发商进行了几次维修，但时至8月14日，下雨天房屋渗漏问题一直没有解决，导致江某对该房屋无法接收装修、正常居住使用。为此，江某诉至法院，请求依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，开发商全额退还购房款及利息。另查明，案涉房屋已经通过了竣工验收，开发商在约定的交房日出具了约定的交房条件即《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等三份材料。

分 歧

本案中，商品房漏水、渗水购房人能否解除合同并收回购房款，有两种不同的观点。

第一种观点认为，可解除合同并收回购房款。江某支付巨款购买案涉房屋，房屋基本属性的避雨防水的功能尚不能完成，应系房屋存在严重质量缺陷，严重影响正常居住使用，江某无法实现房屋买卖合同的目的，其提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》并收回购房款的请求，应当予以支持。

第二种观点认为，不可解除合同并收回购房款。商品房漏水、渗水存在质量瑕疵，除非合同约定购房者有权以此为由拒绝接收房屋，否则，该质量瑕疵依法只要不会导致购房者合同目的不能实现，就不构成合同的根本性违约，江某与开发商签订的《商品房买卖合同》应当继续履行，但开发商仍应承担维修、更换、重作等违约责任。

评 析

笔者同意第二种观点。理由如下：

首先，漏水、渗水并非双方行使约定解除权的情形。根据《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根双方签订的《商品房买卖合同》约定了合同解除的情形为，一是地基基础和主体结构经检测不合格；二是除地基基础和主体结构外的质量问题，经过更换、修理仍然严重影响正常使用。本案中江某主张的房屋漏水、渗水并不属于上述两种行使约定解除权情形，仅属于房屋的些许瑕疵，不存在严重影响使用的情况。除非合同约定购房者有权以此为由拒绝接收房屋，江某因此诉请解除合同并返还购房款，无合同依据。

其次，本案不存在法定的合同解除情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”本案中，案涉房屋已经取得《建设工程质量竣工验收意见书》，而通过竣工验收就是房屋符合设计质量标准的直接的、专业的证明。虽然存在漏水、渗水的瑕疵，因其一般不会影响江某对房屋的使用或购房合同目的的实现，亦不属于房屋主体结构质量不合格的法定情形，并未构成根本性违约。且开发商已经进行了维修，并明确表示在保修范围内继续进行维修。因此，江某诉请解除合同并返还购房款，无法律依据。

再次，解除权因行使期间早已经过而消灭。为了督促解除权人及时行使权利，尽快结束双方权利义务不确定的状态，《商品房买卖合同解释》第15条对权利人行使合同解除权的合理期限作出了明确规定：“根据我国《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后再3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除事由发生之日起1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”合同解除权行使期间的性质应为除斥期间。除斥期间届满，就会发生该权利消灭的法律后果。本案中，江某怠于行使解除权，解除权因行使期间早已经过而消灭。

最后，开发商仍应承担维修、更换、重作等违约责任。江某虽并无充分证据证明其所购买的房屋存在严重质量问题，但该房屋渗漏水的事实应当存在。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，开发商应当承担该房屋维修、更换、重作等违约责任。