代签房屋买卖《定金合同》有效吗

案情：2012年6月，周大爷和王大妈老两口来到岛城某房屋中介公司想购买一处房屋，经中介公司推荐，两位老人看好了位于市南区沿海地段的一套房子，房屋面积80平方米，总价款为人民币1080000元。后中介公司联系买卖双方签订了《定金合同》，约定买方支付卖方人民币50000元，作为购房定金。卖方违约须双倍返还定金，买方违约定金不退。但合同落款处签字的卖方并不是房产证上载明的房屋所有权人“俞佳”（化名），而是一个自称是“俞佳”哥哥的人“俞祥”（化名）在卖方处签字：“俞祥代俞佳”；买方是周大爷和王大妈的签名；中介方仅填写了房屋中介公司的名称，未盖章。《定金合同》签订当日，王大妈交给俞祥购房定金2万元。此后，周大爷感觉签订的《定金合同》有问题，便专程到山东海之源律师事务所咨询本律师：其一，俞祥代俞佳签订《定金合同》，该合同是否有效，定金可以要回来吗？其二，中介公司仅填写其名称而未盖公章影响《定金合同》的效力吗？

评析：针对周大爷提出的问题一，本律师认为焦点问题在于俞祥是否可以替俞佳代签《定金合同》。按照合同法第四十八条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”俞祥在签订合同时没有提供俞佳的授权委托书是无权代理俞佳买卖房屋的,该《定金合同》在被俞佳追认前属于效力待定的合同。如果事后俞祥提供了俞佳同意俞祥代签《定金合同》的授权委托书，或俞佳在合同中补签自己的姓名则合同即为有效。否则，合同即为无效。无效合同从最初订立时对双方就没有法律约束力，而按照无效合同的法律规定，俞祥应对因无效合同取得的财产负有返还的义务，因此，俞祥应将收取的二万元定金全部返还买房人周大爷和王大妈。

针对这种情况，本律师建议如下：1. 房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由产权人签字。涉及共有产权的，应让共有产权人签字，不要认为是夫妻关系、父母兄弟姐妹关系就有代理权，代理人应有产权人真实的授权委托书，若授权委托书是伪造的将导致合同无效。2. 如果代理人在签字当时确实来不及提供委托书，应在合同中明确约定提供委托书的时间及其责任。最好在合同中约定：在约定时间内，在代签人提供上述委托书之前或房屋所有权人补签之前，合同不生效，且买方不支付任何价款。若代签人在约定时间内无法提供房主的授权委托书，房屋所有权人也未在合同上补签的话，代签人应该承担违约责任。这样就能加大代理人提供委托书的责任，在合同无效的情况下也可以弥补买方的损失。3.6 B1 {! _新浪乐居论坛代签委托书应经过公证。目前，青岛市房地产登记机关为证实委托的真实性，对涉及房屋所有权人委托他人代理售房的，要求当事人必须对该项委托书进行公证。即使委托人提供了产权人签署的、经过公证的授权委托书，买方也一定要了解代理人的代理范围。买方必须要了解清楚，代理人的代理权限有多大，同时，其代理时限有多长。

山东海之源律师事务所律师 李菁

2012年8月8日