未经追认代理签约售房行为无效二手房纠纷案例简介：李先生通过某中介公司出售房屋，双方签订《房产代理出售合同》，约定委托的期限自2006年11月15日至2006年12月15日止，签订合同同时支付定金一万元。11月17日，李先生收到中介代收的房屋定金1万。11月20日，林女士与中介公司签订了《房产代理购买合同》，合同约定：自本合同签订之日起一个月后，与业-主签订“房屋买卖合同”。当日林女士支付中介定金一万元。12月18日，系争房屋办出房地产产权证，权利登记人为李先生。2007年1月14日，李先生-发传真表示，中介公司未能按照协议约定办理房产交易，现在协议失效，故决定终止出售房产，并要求退还房产证。同时，李先生于2007年2月11日与案外人签订了《房地产买卖合同》，将房屋出售给案外人。先林女士向法院起诉要求李先生双倍赔偿定金2万元。并赔偿房屋差价款6万元。广州房产律师分析：本案争议的焦点是中介公司的代理行为是否超过委托期限，以及李先生和林女士之间是否成立了真正的买卖合同。本案中李先生和中介公司的签订的房屋代售协议中约定，委托期限自2006年11月15日至2006年12月15日止，所以自2006年12月15日的委托代理协议无效。李先生和中介签订的房产代售合同约定由购房人签订买卖合同，同时约定系争房屋转产权的费用由中介承担。虽然林女士与同一家中介公司在2006年11月20日签订了代为购买房屋的委托协议，但上诉两份合同是独立的合同，并且李先生和林女士之间没有形成真实的买卖的关系。中介公司这种将自己从居间方转换为主导者的行为，侵害了当事人意思自治的权利。李先生与林女士的买卖合同没有成立。因此李先生和林女士之间的买卖合同成立没有事实依据。李先生的再次转让系争房屋已经超过其委托期限，故李先生不存在违约行为。判决结果：法院支持了李先生的诉讼请求，驳回林女士的诉讼请求。