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刘必腾律师
刘必腾律师
贵州-贵阳
主办律师

商品房买卖合同纠纷案代理词

合同纠纷2014-06-15|人阅读

岳XX、陆XX商品房买卖合同纠纷案

一 审 代 理 词

尊敬的审判长、书记员:

贵州恭信律师事务所接受岳XX、陆XX的委托,指派我们作为原告岳XX、陆XX诉被告xxx房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案的代理人。接受委托之后,我们认真进行庭前调查,今天又参加了庭审,对于该案有了较为全面的了解。代理人现根据法律和事实就本案所争议的焦点发表如下代理意见:

一、根据原被告签订的《商品房买卖合同》(以下简称买卖合同)及相关司法解释的规定,原告请求解除本案中两份合同的诉求应得到支持

首先,根据《买卖合同》第十一、十三条规定,作为出卖人的被告应当在20121230日前把符合约定的房屋交付给原告,如果逾期交房超过30日,作为买受人的原告有权要求退房。而至合同签订至今,作为《买卖合同》标的的房屋还是当初签订合同时的施工进度,达不到交付条件,作为被告为此也未作任何努力。因此,根据《买卖合同》约定,原告有权要求退房,解除双方签订的《买卖合同》。

其次,在本案中由于作为合同标的房屋至今一直保持着当初签订《买卖合同》时的模施工进度,被告一直以各种理由推迟交房的时间,作为本案的原告由于非建设工程专业人员,更不知晓自己所购房屋未能如期交付的原因,据此一次又一次的信赖被告推迟交房的时间,这在法庭调查阶段原告向法庭的提供短信内容得到了证实。原告向法庭提交的201375日的被告向其发送的短信载明“各位业主:xxxx住房小区正在加紧施工中,可能延迟到年底(春节前)交房,由此带来的不便我们深表歉意,敬请谅解”,根据被告在短信中约定的最后交房时间(2014年春节前)起算,到2014320日原告向被告书面提出退房要求止,时间已经超过《买卖合同》约定的逾期30日规定,因此,原告提出退房完全符合《买卖合同》约定,其解除《买卖合同》的诉请理应得到支持。

最后,作为买受人的原告与第三人签订《住房公积金借款合同》(以下简称借款合同)的目的是为了购买《买卖合同》项下的房屋,并不是为了单纯的获得按揭贷款资金的使用权,既然《买卖合同》因被告的违约而解除,那么原告签订《借款合同》的目的也就落空,无法实现。因此应赋予原告解除《借款合同》的权利。另外,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第二十四条也作了明确规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。因此,原告请求解除与第三人签订的《借款合同》的诉请,应予支持。

二、原告要求退房的时间并未超过《商品房买卖合同司法解释》行使解除权一年期间的规定

庭审中,被告以《买卖合同》十一、十三条约定为计算依据,认为原告在2014320日向被告提出退房要求,超过《商品房买卖合同司法解释》十五条规定解除权行使期间,我们认为该抗辩理由不能成立,理由如下:

第一,被告计算原告解除权行驶期间的起算点是以《买卖合同》中约定的交房时间(20121230日)为依据

如果按《买卖合同》约定的交房时间(20121230日)计算,结合《买卖合同》第十三条的规定,那么原告的解除权在201321日发生,根据《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款“对方当事人没有催告行使解除权的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭规定,那么原告行使解除权的最后期限就是2014131日,原告在2014320日书面提出解除《买卖合同》的要求,确实超过解除权行使的一年期间。

第二,根据法庭调查得出的事实:原告行使解除权期间的起算点并不是《买卖合同》中约定的交房时间(20121230日)

正如上文论述的一样,《买卖合同》签订至今该合同项下的房屋一直保持当初施工进度,在2013年被告就以短信的形式向原告推迟了交房时间(注:由于原告本人手机原因,导致其本人不能向法庭提交2013年最早一次短信内容),这在原告向法庭提交的201375日被告发送的短信中得到了证实,该短信明确载明:被告把交房时间推迟到2013年年底(也即2014年春节前)。该条短信可视为被告向原告发出的修改《买卖合同》中交房时间的要约,根据《合同法》第二十六条“承诺不需要通知的,根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”规定,原告已经接受被告修改交房时间的要约。由于在现实生活中,出卖人不能按时交房时,也不会要求与买受人另行签订延期交房的协议,只要买受人不明确提出异议,都是通过单方面通知的形式推迟交房时间,何况原告在收到此条短信时,并未当即表示异议提出退房请求,而是默认了被告延期交房时间。因此,根据交易习惯,被告此条短信发出后,原被告实际上已经把交房时间推迟至2013年年底(也即2014年春节前)。

再者,由于被告也未能在2013年年底如期交房,根据原告当庭向法庭陈述,其在201311月亲自到被告处表明自己要求退房,原告这一陈述与前文短信很好地印证了这一事实:原被告之间已经把交房时间约定为2013年年底(也即2014年春节前)。

因此,原告行使解除权期限的起算点并不是被告抗辩的按《买卖合同》载明的“20131230日”计算,最早应从20131231日重新计算,而按此时间点计算,原告诉请解除《买卖合同》并未超过《商品房买卖合同司法解释》规定的“一年”期间。

综上,原告在2014320日通过书面通知要求退房,解除《买卖合同》的诉请,并未超过《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定的“一年”期间,其诉请应得到支持。

三、《买卖合同》中约定的违约金过低,为维护原告合法权益,恳请法庭予以调整

《买卖合同》第十三条规定,逾期超过30日,原告要求退房的,按照原告全部已付款的0.02%支付违约金,该违约金约定明显过低,恳请法庭予以调整。

根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《商品房买卖合同司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定,原告有权请求法庭对违约金进行调整,法庭应予以支持。

原告依《买卖合同》向被告支付了全部购房款,合同解除后导致其损失主要是利息损失,而《买卖合同》约定的0.02%的明显过低,根据上述法律、司法解释的规定,应按原告实际损失即利息损失予以赔偿。

综上所述,原告依据《买卖合同》约定及《商品房买卖合同司法解释》规定,有权要求解除本案中两份合同以及请求法院对违约金赔偿数额进行调整。且原告在2013320日发出解除合同的退房申请时,并未超过相关司法解释规定的期间,其向法院提起诉讼解除《买卖合同》的诉请,也未超过相关期间、时效的规定,其诉请于法于理应得到支持。

原告辛辛苦苦、省吃俭用积攒了半辈子的钱用到了购房上,却换来的是一场开发商严重违约、严重欺诈的噩梦!开发商有法不依、目无法纪的行为是对法制的肆意践踏!也严重的侵犯了原告的利益。今天,原告通过法律途径,拿起了法律武器来维护自身的合法权益。原告相信法律是神圣的、至高无上的,更相信最终法律会给予他一个客观、公正的判决!

以上代理意见,请法院予以采纳。

此致

xxx人民法院

律师: 刘必腾

二零一四年六月十日

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