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宋志轩律师
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江西-南昌
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法律思考(第五期):预售商品房交付时间问题

合同纠纷2014-12-15|人阅读

在预售商品房的交易过程中,房地产公司逾期交付房屋的现象是非常普遍的。那么问题来了,怎么样才算是逾期交房?房地产公司会以怎样的理由或者措施来否认逾期交房的事实?房主签收了房屋是否即免除了房地产公司的责任?本期《法律思考》将对上述问题一一解答。

购买房屋,必然要签订购房合同,建设部、国家工商行政管理局共同制作了《商品房买卖合同示范文本》(以下简称“《示范文本》”),

该《示范文本》虽然没有法律强制要求房屋买卖必须使用它,但在实践中,大多地区要求用作备案的购房合同必须是该范本,故而该《示范文本》中的规定是具有普遍性的交易惯例,以其作为本期《法律思考》分析的基础,本人认为是恰当的。

怎样是逾期交房?《示范文本》第十一条列明了交房时间,由双方协商后写入合同。那哪些情况是逾期交房呢?过了交房时间未交房当然就是逾期交房。但需要注意的是,还有一种情况,即便房地产公司在约定的期限内交房,也有可能会构成逾期交房。这种情况就是在交房时,房地产公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足《示范文本》第九条约定条件的,房主有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由房地产公司承担。

房地产公司会以怎样的理由或者措施来否认逾期交房的事实?(1)房地产公司的第一个理由是“已经通知房主收房。”房地产公司为了逃避逾期交房的违约责任,即便房屋还未竣工验收合格,也会通知房主来收房。但其是否通知房主收房与其是否违约没有必然的联系,简单说就是不影响是否逾期。房主接收房屋签写的同意接收的文书,才对是否逾期有影响。(2)《示范文本》中第九条明确写明商品房交付必须符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件,也就是说若房地产公司未提供该证明文件,房主有权拒绝签收,由房地产公司承担逾期交房责任,但实践中许多房主并不知道自己有拒绝签收的权利,稀里糊涂的就在同意签收的确认书上签了字,然后房地产公司会以房主同意签收为由来推卸责任。客观上说房主确实存在一定的责任,而且会产生减轻一部分房地产公司的违约责任的情况,这情况本人会在下一个问题中说明。但在于是否逾期的事实认定问题上,应当看验收备案的时间。(32014新版《示范文本》中是明确了应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件,但旧的《示范文本》写的是经验收合格,所以房地产公司会主张虽然没有取得验收备案表,但在交房前已经由设计、施工、监理、开发单位进行验收合格,应当是符合《购房合同》中经验收合格的条件。这时候就出现了概念上的混淆,“房屋经验收合格”到底是经谁验收?是否五方验收合格了就是合同上的“房屋经验收合格”?这里存在一个诉讼技巧,那就是抓住竣工备案的时间不放。根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”若房地产公司不能提供备案机关延迟备案的证据,则可证明其没有达到房屋买卖合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件。

房主签收了房屋是否即免除了房地产公司的责任?若房主签了同意签收的收房协议,那么房地产公司会补充理由客观上房屋已经交付使用,房屋质量并没有给房主造成损失。当然这是混淆以损害结果为标志的侵权责任和以是否违反合同约定为标志的违约责任,法律上是站不住脚的,但在实践中,法院会考虑到房主确实是接受了房屋并使用,会减轻一部分房地产公司的责任。这种情况下,房主应当举证证明虽然签收了,但房屋未实际交付,不存在对房屋使用的情况,当然这问题已经涉及的具体案情,在此就不多加赘述了。

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