案例简介：农村的李某将房屋30万元卖给城镇居民周某，周某反悔。

李某来的咨询：他在农村有处房屋，以30万元的价格卖给了市区的周某。周某先支付了2万元定金，余款约定2012年元旦前将款付清。现已过了付款期，周某拒绝付款，说双方签订的合同无效，不受法律保护。后来李某得知，是因为国家政策调控房价，周某发现市区的房价下跌，不想购买该房了。李某问，该合同是否有效?他该如何维权?

山东九公(济南)律师事务所郝风才律师答复：关于城镇居民能否购买农村宅基地上的房屋，法律规定不明确，但国家有关土地管理政策中有明确规定。国务院办公厅下发了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发【1999】39号)明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发【2004】28号)也指出，“实行最严格的土地管理制度，。。。。。。禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发【2007】71号)、《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业发展农民增收的若干意见》(中发【2008】1号)也多次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。因此，城镇居民购买农村宅基地上的房屋的买卖合同，违反了现行的国家土地管理政策，损害了社会公共利益，应按照《合同法》第52条第(四)项的规定认定无效。山东省高级人民法院省《2008年全省民事审判工作座谈会纪要》中也明确认定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或房屋的诉讼请求。但对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如果符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。

在城镇居民购买农村房屋的买卖合同被确认无效后，买受人除须返还房屋外，还应将其占有房屋期间获得的使用利益折价补偿给出卖人，而出卖人除须返还购房款之外，还应向买受人返还占有购房款期间的利息。对于买受人已对房屋进行装修、改建、翻建或者扩建的，一般可按照添附制度中有关附和的规则处理;对于买受人已将原房屋拆毁重建，或者是在原宅基地的空闲处另建新房的，可将其与宅基地以及原房屋一并返还给出卖人，再由出卖人向买受人进行折价补偿。

对于损失赔偿问题，一般情况下，在城镇居民购买农村房屋的合同被认定无效的情况下，双方当事人对于合同的无效往往都存在过错，按照《合同法》第58条第2款的规定，买卖双方应各自向对方承担缔约过失责任。就出卖人承担的过错责任而言，应当注意两个事项：第一，在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。第二，由于买受人对合同的无效也存在过错，故其要求出卖人承担责任时，亦应承担相应的责任。

本案李某和周某签订的房屋买卖合同无效。如果给李某造成损失，李某可以根据周某的过错承担大小要求周某赔偿。