租赁合同中提前解除合同的法律风险与防范

关键词：提前解除合同 解除租赁合同确认书 押金 违约金

在日常的租赁合同中，不管租赁是用于生活还是商用，很可能会出现承租人在租赁的期限内由于种种原因需要提前解除合同的情形，当然《合同法》规定可以通过协商一致来解除合同，但是往往在现实中，承租人和出租人一般也是通过协商的方式来提前解除合同，而这种协商绝大多数也是口头的，但是这种方式中存在的法律风险也就随之而产生了，因为出租人可以拿着租赁合同去法院要求你继续履行合同的义务，支付合同约定的租赁期限内的房租，到时我想作为承租人来说就百口莫辩了，因为你没有证据能够证明租赁合同已经提前解除了。对此，在提前解除合同的时候，承租人一定要多个心眼，除了正常的租赁物的清点以及交付外，一定要与出租人以书面的形式签订《解除租赁合同确认书》，有了这个书面的协议，我想也就不会出现上述的情形了。

在承租人提前解除合同的时候，往往还会牵涉到押金的问题，因为在日常的绝大多数的租赁合同中，不管是有书面性质的租赁合同还是口头的租赁协议，作为出租人都会要求承租人交纳一定数量的押金，比如说3个月的押金，而出租人往往会在承租人提前解除合同的情况下会没收押金的问题。在此，我想说的是，押金并不是定金，提前解除合同并不一定是违约。出租人收取押金，从法律的角度上来说，押金是租赁物以及其他附属设施的一种担保，是确保在合同解除时租赁物以及其他附属设施能够完璧归赵的一种保障方式，当然一旦租赁物不能完整的交付出租人，作为出租人来说可以以押金的方式得到相应的赔偿。如果租赁合同中没有提前解除合同时需支付违约金的约定的话，在租赁物以及附属设施清点以及交付出租人的同时，出租人应将押金全部交还给承租人。当然，作为出租人来说，为了更好的维护自己的权益以及减少损失，也可以在租赁合同中约定，当承租人提前解除合同的时候，以押金的数额为标准来支付违约金......