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柴少远律师

湖北-武汉

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查封登记和预查封登记有何区别？二者各自的法律效力如何？

房地产2015-03-24|人阅读

查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿傻上加以记载的登记。预查封登记是指土地使用权、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，在取得权属登记时，转为正是查封。预查封针对的对象实际上仅是被执行人将要取得的财产，查封的是被执行人的预期权利，在土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记转为正式查封登记。预查封和查封在限制标的物转让的效力上是一样的。在人民法院预查封期间，任何人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但两者也有一些细微的区别：一是法院不能对预查封房产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。不动产一经查封登记即不得处分。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号），对查封的不动产进行任何的处分都是绝对无效的，如买卖、出租等。律师在此提醒承租人或购房人在承租和买卖前务必查询不动产的情况，如果是已经查封房产。那么该租赁行为和买卖行为显然得不到保护。在实践中就出现许多缴纳了房款和租金后才发现不动产的权利有瑕疵，最终无法过户或无法办理租赁登记和工商登记的情况。查封、预查封登记因期限届满或人民法院解除查封而失效。

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