2001年9月28日，甘某向龙狮桥支行贷款50000元，双方签订了《抵押担保借款合同》一份，借款期限为一年，即自2001年9月28日至2002年9月28日止，借款月利率为7.3125%，还款方式为利随本息；甘某以登记在自己名下的位于安庆市的房屋为该借款提供抵押担保，抵押期间自设定抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止。该房屋在房管部门办理抵押登记手续。贷款到期，甘某将借款利息还至2002年12月31日，龙狮桥支行于2006年5月27日、2006年6月27日、2008年3月7日、2009年10月14日分别向借款人（抵押人）甘某发出《贷款催收通知书》，甘某在该通知书上签字。后龙狮桥支行再未催收。

原告甘某俗称：龙狮桥支行对原告的债权早已超过诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断情形，龙狮桥支行亦未在法定期限内行使抵押权。依据《物权法》的相关规定，龙狮桥支行对原告房屋的抵押权已灭失，故诉至法院要求依法确认龙狮桥支行对原告的房屋抵押权灭失，且立即返还原告的房屋权属证书。

被告龙狮桥支行辩称：本案贷款及抵押行为发生在《物权法》颁布之前，故本案只能适用贷款及抵押行为发生时的法律即《担保法》及其司法解释。依据《担保法解释》第12条规定“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。根据此规定，本案最后一次催收日期为2009年10月14日，至2013年10月14日前，龙狮桥支行抵押权仍受到法律保护，故原告诉求不能成立。

律师分析：

本案的争议焦点为：

一、本案是适用《物权法》还是适用《担保法》及其司法解释？

1、被告认为《物权法》没有溯及力，从而认为应适用抵押权设立行为时的法律即《担保法》及其司法解释，笔者认为该观点错误。

1）、能否行使抵押权行为，这涉及到抵押权行使期限问题。关于抵押权行使期限，除了抵押权设立行为这一法律事实外，还涉及到其期间经过的事实。所以虽然抵押权设立发生在《物权法》实施之前，但要判断抵押权的行使期限还要考虑期间经过这一事实。结合本案来看，2009年10月14日上诉人向被上诉人最后一次发出催款通知书，那么抵押权的行使期限的起算点就应该在此款开始计算，所以本案的期间经过这一事实是发生在《物权法》实施之后。仍可根据《物权法》第178条（“担保法与本法规定不一致的，适用本法”）及《立法法》第83条规定（上位法优于下位法、新法优于旧法、特别法优于一般法）的原则适用《物权法》，这不涉及到《物权法》不溯及既往的原则。

2）、法不溯及既往的原则出发点在于维护法的稳定性和可预测性，而本案中《物权法》的实施已经过一段时间，上诉人完全可以及时行使抵押权，故对抵押权设立在《物权法》实施之前的的案件判断抵押权行使期限是否消灭适用《物权法》并不会破坏法律的预期性和稳定性。

3）、适用《物权法》，并不与“法不溯及既往”的原则相冲突，这也是法官行使自由裁量权的一种体现。

2、从另外一个角度看，被告现在主的张是行使抵押权行为。根据《物权法》第202条规定（“抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”），现在上诉人主张行使抵押权行为也是发生在《物权法》实施之后，因此适用《物权法》并无不当。在这里需要区分的是抵押权设立行为和抵押权行使行为，这涉及到抵押权的两种行为。不能仅仅因为本案抵押权设立行为发生在《物权法》实施之前，就牵强附会地认为抵押权行使行为就应当适用《担保法》及其解释，这没有法律依据。

二、本案的抵押权是否灭失？

被告认为即使适用《物权法》，本案的抵押权仍然存在，只是抵押权人丧失了对抵押人的胜诉权。此时抵押权转变为类似自然债权的一种权利，成为丧失胜诉权的权利。笔者认为，该条采用司法解释的语言进行表达，容易引起误解。若认为抵押权丧失胜诉权，无异于承认抵押权适用诉讼时效制度，这有违民法原理，也有违物权法定原则，故抵押权未在主债权诉讼时效期间行使的，抵押权应消灭。