【基本案情】

王某与某房产公司（下称房产公司）签订了《商品房买卖合同》，王某购买房产公司开发的商品房一套，合同第十一条约定：出卖人在2012年2月29日前向买受人交付商品房；第十三条第二项约定了逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权退房并要求出卖人退还全部已付款支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人并应于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金。该合同签订后，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议约定：如出卖人在合同约定的乙方有权退房之日起15日内，未收到买受人发出的书面退房通知及违约要求，则视为买受人放弃退房的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行合同并等待最终交付商品房，出卖人对此不承担责任。上述合同签订后，王某按约支付了全部房款及维修基金、税费。房产公司于2013年8月27日在当地《晚报》刊登交房公告，通知业主2013年9月2-12日开始交付商品房。房产公司于2013年9月11日将房屋交付给王某。2013年12月9日，王某向法院提起诉讼,请求判令房产公司支付逾期交房违约金。

王某认为，《补充协议》是房产公司预先拟定并打印的格式条款合同，其约定严重违背公平原则，免除提供格式条款一方当事人的主要义务、排除对方当事人主要权利。并且，房产公司未采取合理方式提请相对人注意免除或者限制其责任的条款，人民法院应当依法认定该格式条款无效。房产公司认可该补充协议的内容是格式条款，但认为其并没有损害相对人权利，也没有回避房产公司义务。相对人可以选择提出违约主张。但王某在合同约定的交房逾期时没有提出承担违约责任。因此，根据补充协议约定，房产公司不应承担逾期交房的违约责任

【争议焦点】

本案争议焦点为，王某与房产公司签订的“补充协议” 约定的“如出卖人在合同约定的买受人有权退房之日起15日内，未收到买受人发出的书面退房通知及违约要求，则视为买受人放弃退房的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行合同并等待最终交付商品房，出卖人对此不承担责任”，是否应当认定无效，即在赋予格式条款相对人选择履行权的情形下，免除格式条款提供者的违约责任，该格式条款的效力应如何认定，对双方有无法律约束力。

【评析】

订立合同的要约承诺程序在实务中和理论上有多种表现形式，附合缔约即是其中的一种，是合同条款由当事人一方预先拟定，对方只有附合该条款（意思）方能成立合同的缔约方式。在附合缔约的情况下，一方所提供的合同条款，是格式合同条款，一般称为格式合同或格式条款。格式合同可以节省时间，有利于事先分配风险，降低交易成本；其一方面可以促进企业合理经营，另一方面相对方也不必耗费精神就交易条件讨价还价。因此，实务中格式合同或格式条款也在很多合同领域里广泛使用。但是，格式条款由于具有单方事先决定性的法律特征，一方也往往利用其绝对的优势地位，排除或降低双方协商的可能性，表现出法律或事实上的垄断，制定出有利于己而不利于对方的条款，包括制定免除或限制其责任的条款。因此，为了维护交易公平，法律必须对提供格式条款的一方的权利作出制约。

《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。司法实践中当事人因格式条款而产生的争议，主要是格式条款提供方以相关格式条款为依据，向格式条款相对人主张权利，而格式条款相对人则希望基于格式条款的特殊规则，否定其法律效力。

具体在本案中，房产公司提供的补充协议中约定的“如出卖人在合同约定的买受人有权退房之日起15日内，未收到买受人发出的书面退房通知及违约要求，则视为买受人放弃退房的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行合同并等待最终交付商品房，出卖人对此不承担责任”的格式条款，该条款的约定，给予了相对人选择履行的权利，但同时，也免除了合同提供者的违约责任，那么，该约定的效力应如何认定呢？

在法律依据上，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”、第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”根据上述法律规定，可以看出，违反《合同法》第三十九条第一款的义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。只有在违反《合同法》第三十九条第一款的同时具有《合同法》第四十条规定的情形之一的，格式条款才会被认定为无效。而《合同法》第四十条采取例举排列方式即“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”规定无效的条件，因此，应当理解“免除其责任”与“排除对方主要权利”的程度一致。

本案中，房产公司作为格式条款的提供方，首先，其应当依法履行说明和提示义务，但房产公司在补充协议中无任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，房产公司亦未举证证明其已就该格式条款内容对王某进行了说明。其次，“补充协议”约定的内容赋予了买受人选择权，买受人具有选择履行方式的权利，即出卖人逾期交房，买受人选择退房，出卖人承担违约责任；买受人选择不退房，出卖人不承担逾期交房违约责任。也就是说，当买受人选择不退房时，免除了出卖人逾期交房违约责任，但没有排除买受人王某取得房屋的权利。而依据《商品房买卖合同》取得房屋才是王某作为买受人享有的主要权利。故案涉“补充协议”约定的内容在买受人选择不退房时，虽然免除了出卖人逾期交房违约责任，但这并没有排除买受人王某取得房屋之主要权利，同时该“补充协议”约定的内容也并不具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形。因此，王某与房产公司签订的“补充协议”格式条款不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条应当认定无效的情形，王某请求认定“补充协议”格式条款无效的理由不成立。再次，虽然房产公司没有就“补充协议”格式条款免除其逾期交房违约责任的约定履行提示和说明义务，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条之规定，买受人王某可向人民法院申请撤销该格式条款；但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，王某在签订补充协议后一年内没有向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭。

因此，根据“补充协议”的约定，买受人放弃退房的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行合同并等待最终交付商品房，出卖人对此不承担责任。本案中，王某放弃退房同意继续履行合同，故法院应判决驳回王某要求房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。

综上所述，在赋予格式条款相对人选择履行权的情形下，免除格式条款提供者违约责任的格式条款，应认定为可撤销的合同条款，其撤销权的行使，按照法律的规定予以确定。

可见，法律对格式条款的提供者的权利加以制约，既是为了维护公平的需要；但另一方面，为了促进交易，法律同时也应防止附合缔约的格式条款的相对人滥用法律权利。

促进交易和维护公平，这也正是现代合同法的价值所在。