根据《民法典》规定，定金是指为了担保债权的实现，双方当事人约定一方向对方支付一定数额的金钱。所谓的“定金罚则”，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。如果债务人按照诚实信用的原则履行了自己的债务，定金则被抵作价款或者收回。一般来说，在商品房交易过程中，为了确保商品房买卖合同（本约）的订立，双方当事人在签订商品房买卖合同之前可能会专门订立一个定金合同，或者通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同的担保。根据《商品房买卖合同司法解释》第4条的规定，此时定金的性质为立约定金，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。定金之所以具有债权的担保功能，原因在于“定金罚则”的惩罚性，双倍罚则是判定是否具有定金性质的重要标准。需要注意的是，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，如基于政府政策的变化房产商未取得房屋预售许可，或者建造完成的商品房因自然灾害而灭失等，出卖人将定金返还购房者即可，这时不适用于双倍罚则的规定。