律师文集

张丽丽律师
张丽丽律师
辽宁-沈阳
主办律师

开发商逾期交房法律法规

房地产2015-07-05|人阅读

现在对于开发商延迟交房的问题越来越多,我们应该如何维护自己的合法权益呢?

(一)违约的处理

1、逾期交房构成预售合同的违反,应当承担继续履行、采取被救措施或者赔偿损失等违约责任。(《合同法》第107条。)

2、如果预售合同中约定了违约金的标准的,则应当按照合同中约定的违约金标准支付违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。

3、合同没有约定逾期交付房屋的r损失赔偿的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布,或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第三款)

4、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少;当事人约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第16条,《合同法》第114条)

(二)逾期交房的解除合同问题

1、如果预售合同中明确约定了预售方在逾期交房时可以解除合同,则当条件发生时理应按约定实行。(《合同法》第93条)

2、根据相关的司法解释,对于逾期交房的,催告应给予三个月的合理期限,期限届满时仍不能按时交付的,购房人请求解除合同方能得到法院支持,但当事人另有约定的除外。(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第一款)

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款)。当迟延交房发生后,购房人在一年内都没有催告开发商的,可以视为其放弃解除权的行使。购房人在行使合同解除权时,应当通知开发商。开发商自购房人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按购房人累计已付款的万分之三向其支付违约金。开发商有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机关确认合同的效力。(《合同法》第96条第一款)

3、对于逾期交房的,购房人要求继续履行合同的,合同应继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日内,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。

4、逾期不超过90日(该日期双方约定),自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发商按日向购房人支付已经交付房价款万分之三的违约金,合同仍可继续履行。开发商交付房屋逾期达到一定天数如90日之后,购买者可以退房的,此时的前提条件是购房者没有接收此房屋,如果已经实际入住接收了房屋,那只能接受开发商支付违约金的被偿方式了。

此外,如果开发商将没有达到合同约定的交付使用条件的房屋进行交付时,而购房人又接收了房屋,当房屋实际达到交付条件时,购房人不以此为由要求开发商承担使其交房的违约责任。因为无论是开发商在交房时没有出示证明文件,还是购房人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,原来关于交房的约定已经失效,购房人不能以此来追究开发商的违约责任。

本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责,如您对信息真实性及合法性有质疑,请向法律快车投诉反馈。
律师文集推荐