征地拆迁纠纷第17讲：外村人租村民的宅基地建房，土地租赁合同有效吗？

广州张静律师解答：实践中最常见的是宅基地或宅基地房的合建或买卖合同，一般这种合同买方如果不是本村人，合同都是被认定为无效的。但如果是宅基地租赁合同呢？其实，法律并未明确规定宅基地必须租赁给本村人，所以实践中有打擦边球的嫌疑，具体宅基地租赁合同有效无效，可能不同案件中判决不一样，要看租期多长（如租期过长则可能实为买卖合同），房屋是否即将拆迁，原告的诉讼请求而定，具体请当面咨询律师。下面这个案件可供参考：地主将宅基地出租给外村租客建房，租期15年，约定如果拆迁补偿款对半分。几年后该宅基地房果然拆迁，地主起诉要求确认宅基地租赁合同无效。法院审理后认为土地租赁合同有效，补偿款应按协议分割。

判决书节选：

法院认为，涉案《土地租赁合同》有陈租客与陈地主的签名、捺印确认，是双方的真实意思表示。经审查，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。虽然陈租客并非《土地租赁合同》所涉土地的集体经济组织成员，有违规使用农村集体土地建房之嫌，但即便如此，也不影响陈租客与陈地主之间关于相关利益的分配约定。结合本案证据和当事人陈述，本院认定，《土地租赁合同》所涉土地系174号房对应的地址。目前，陈地主已签订了174号房的《补偿安置协议》，并取得了174号房的拆迁补偿款。由此可见，某经济社、某房地产公司已事实上确认了陈地主有权合法使用174号房所占用的土地。因此，陈地主以前述理由抗辩《土地租赁合同》无效，理据不足，本法院不予采纳。