反悔不买房，意向金能否退还

基本案情

王某通过中介看中定西路上一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，王某当天付了1万元意向金。一周后，王某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒绝。为此，王某把中介告上法庭。

法院判决

法院经审理查明，王某根据意向书付了1万元意向金，意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，意向金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方没收”。庭审中，中介出示证据证明，在收到意向金次日，上家张某在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。据此，一审法院驳回了王某的请求。王某未上诉。

律师评析

本案涉及房屋居间买卖交易中意向金的处理问题。意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对意向金的约定及上下家议价是否成功是意向金能否返还的关键。在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。

一般来说，上家收到中介转付的意向金后，上下家产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回意向金。

但其中有两点需要注意：一是意向金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则。只有具备了以上两点，才能将意向金转为定金。