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徐晓东律师
徐晓东律师
上海-上海
主办律师

二手房买卖合同的变更和解除

合同纠纷2016-08-08|人阅读

案件介绍:2015年8月6日,王某(卖方)与李某(买方)通过中介公司按照签订了《上海市房地产买卖合同》,将位于上海某处的房屋出售给李某。合同中约定2015年11月30日办理房产过户手续,2016年2月15日交房。补充条款中约定,本合同签订前李某已支付的10万元定金转为首付款,在2015年10月6日支付80万元,第二期房款40万元公积金贷款,具体放款时间以房产交易中心和公积金贷款中心为准;双方于2016年2月15日之前对房屋进行查看、清点,确认无误后,由王某将房屋交付给李某,双方签署《房屋交接书》,并由李某方付清全部房款即尾款5万元;同时约定,李某未按照合同约定付款的,每逾期一日,应按照房屋总价款万分之五的比例支付违约金,应继续履行合同;逾期超过7日的,王某有权解除合同并要求违约方支付房屋总价款20%的违约金,合同中还对其它事项进行了约定。在2015年10月30日中介公司联系李某要求其准备办理房屋过户手续时,李某称可能无法在2015年10月30日前办理过户手续。中介公司便与王某联系,王某要求尽快办理过户手续,并要求在2016年1月30日之前支付贷款。李某于2015年12月10日支付2万元给王某,之后未再支付任何款项,也未办理过户手续,李某于2016年2月6日办理了房屋审税事宜。2016年3月,当李某要求王某协助办理房屋过户手续时,王某称因为没有买到新房,所以房子不卖了,要求协商解除合同。李某便起诉到法院,要求王某继续履行合同、办理房屋过户手续、交付房屋,并承担违约责任。王某则提起反诉,称因李某逾期支付房款要求解除双方的买卖合同并要求李某按照合同约定支付20%的违约金。

法院一审判决:法院根据李某要求的中介员工作为证人的证言认定;双方对在2015年11月30日前未顺利办理房屋过户手续都存在任何过错,虽然双方没有就延期办理房屋过户手续达成书面协议,但根据证人证言可以确认双方没有就延期办理房屋过户手续达成一致,相应的贷款支付时间也应顺延,所以李某不存在逾期付款、李某无权解除合同,判决双方继续履行合同,王某协助办理房屋过户手续并交付房屋。

案件分析:本案中是李某有权要求王某继续履行合同、交付房屋,还是王某有权以李某逾期支付房款为由要求解除双方的买卖合同的焦点为,双方是否就延期办理房屋过户手续及支付贷款达成一致?以及王某是否存在逾期付款?笔者认为,一审判决存在以下问题:

一、审法院认定事实错误、证据不足

1、由于李某的自身原因导致双方未能按照合同的约定,在2015年11月30日前顺利办理房屋过户手续,对此王某不存在任何过错。

按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》第六条的约定,王某与李某应该在2015年11月30日前办理房屋过户手续,但由于李某的自身原因,导致双方未能按照合同约定的时间办理过户手续。同时李某直到2016年2月6日方办理房屋状况查询,这是办理过户手续的前置条件,应在2015年11月30日前完成,否则必然导致过户时间的延迟。但这与王某没有任何的关系,对此王某不存在任何的过错。所以,一审法院认定王某对此存在过错属于认定事实错误。

2、王某与李某之间对房屋具体的过户时间、贷款支付时间的顺延并未达成一致,双方签订的《上海市房地产买卖合同》中关于“房屋具体的过户时间、贷款支付时间”的内容并没有变更。

首先,在由于李某的原因导致双方未能按照合同的约定,在2015年11月30日前办理房屋过户手续从而出现违约行为后,双方并没有就房屋具体的过户时间、贷款支付时间真正进行协商,既然没有真正进行协商,就不存在协商一致。但按照《合同法》第七十七条规定,只有当事人双方协商一致才可以变更合同,所以双方签订的《上海市房地产买卖合同》中关于房屋具体的过户时间、贷款支付时间的内容并没有变更。

其次,退一步讲,即使双方进行了协商,但对具体的过户时间、贷款支付时间并没有达成一致,合同中相关内容并没有变更。目前的房价一般需要全家甚至几代的积蓄才能承受,房屋买卖对于普通百姓来讲当然属于非常重大、异于寻常的交易,交易者对此必然比普通的交易给予更多、更大的注意和谨慎。而且在李某一审中陈述购房是为了孩子上学之用,李某对此更应该格外地慎重、谨慎。合同中对于具体的过户时间、贷款支付时间的约定,属于合同中的重要条款、关键内容,对其变更属于合同的重大变更,而且又是在房产中介公司这种专业从事房产交易服务机构的服务下进行的,如果双方已就顺延的具体的产权过户、贷款支付的时间协商一致,必然应以签订补充协议的方式进行书面的明确地确定具体的过户时间、付款时间等,但双方对此并未签订书面补充协议。所以,王某与李某之间对过户时间、贷款支付时间的顺延并未达成一致。李某并没有提供任何的证据证明双方协商一致的顺延的具体时间,而王某可以证明其是要求在2016年1月30日前必须支付全部贷款。但李某并没有按照这一时间要求支付全部被贷款,所以按照《合同法》第七十八条规定,双方签订的《上海市房地产买卖合同》中关于房屋具体的过户时间、贷款支付时间的内容并没有变更。

最后,双方未能就顺延具体的产权过户、付款的时间签订书面补充协议,即使进行了时间上顺延,其变更行为也应属无效。按照《合同法》第十条规定和《城市房地产管理法》第四十一条、《城市房地产转让管理规定》第七条的规定,房屋买卖合同属于要式合同,买卖双方必须签订书面合同,否则依法双方的买卖行为不能成立生效。所以按照上述法律规定,如果没有通过签订书面补充协议的方式进行合同变更,变更的行为应属无效。

同时,一审法院在认定本案最重要、最关键的上述事实时,是完全根据王某所提供的证人的证言,而没有任何其它的证据加以佐证,违反了法律的相关规定,属于明显的证据不足。在本案房屋交易中,提供证言的证人中介业务员所在中介公司所收取的佣金、中介费是全部由李某支付的。所以,证人金萍萍与李某之间必然存在利害关系、密切关系,具有类似雇佣的关系。所以根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项的规定,证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。

综上所述,一审法院认定王某与李某之间对产权过户时间、贷款支付时间的顺延达成一致,属于认定事实错误。

3、由于未能按照合同约定在2015年11月30日前办理房屋过户手续,必然导致李某不能按照合同约定的时间支付贷款,也必然导致逾期付款的违约行为发生。

因为贷款银行支付贷款的前提条件为收到《房地产抵押登记证明》,而收到该证明的前提为双方办理了房屋过户手续,所以由于李某的原因导致未能在2015年11月30日前办理房屋过户手续,必然导致银行支付贷款的时间延迟,必然导致李某逾期付款违约行为的发生。

虽然在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中并没有明确约定贷款的具体支付时间,但根据合同的约定“乙方于双方进交易中心过户后由乙方贷款银行向甲方支付其贷款部分房款人民币400000(大写肆拾万元整)(具体时间以银行和交易中心工作流程为准)”,即合同约定的付款时间是按照银行和交易中心工作流程一般所需要的时间。

根据房屋交易中心工作流程、纯公积金贷款办理时限,一般应该在办理过户手续后30日左右银行将贷款支付给王某。即按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》的约定,李某应该在2015年12月30日前支付贷款,如果超过这个时间即属于逾期付款。

退一步讲,即使按照一审法院认定的双方对房屋过户、支付贷款时间进行了顺延,但李某并没有提供任何的证据证明双方协商一致的顺延的具体时间,则应按照王某要求的最迟付款时间即2016年1月30日前支付全部款项,如果超过这个时间即属于逾期付款。

综上所述,李某最迟应该在2016年1月30日前支付贷款,如果超过这个时间,则属于逾期付款。所以,一审法院认定李某不存在逾期付款的违约行为,属于认定事实错误。

二、一审法院适用法律错误

1、在李某逾期付款超过七日后,王某按照法律规定依据合同约定即享有单方合同解除权。

合同法第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

无论是按照双方签订的合同约定的2015年12月30日前还是王某要求的2016年1月30日前,李某均未付款。所以在李某逾期付款超过七日后,即2016年1月7日后最迟2016年2月7日后,按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条的约定,王某即享有单方解除合同的权利。

违约行为一旦发生,即始终存在,不存在违约行为再转化为守约行为的可能,只存在守约方是否追究违约方违约责任的问题。

2、王某没有主张解除合同,并不能表明其已经放弃解除权,或者该权利消灭。 《合同法》第九十五条规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。  法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

在法律规定、合同约定的范围内,权利人何时行使、如何行使合同权利,也是王某的基本权利。在李某构成逾期付款违约并达到合同约定的王某的单方解除合同条件后,王某没有主张解除合同、行使解除权,并不能表明其已经放弃解除权,因为双方合同中没有约定解除权的行使期间,李某也没有催告王某行使解除权,所以在法律规定的期限内,王某对于李某所享有的合同解除权可以随时行使。

3、李某并没有因为其违约行为而承担相应的违约责任,王某却因此承担了对其不利的后果。

《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《合同法》第一百一十二条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

在一审判决中对于李某的逾期办理过户手续、逾期付款的违约行为,并没有要求其承担任何的违约责任,是违反上述法律规定以及双方合同约定的。

王某在李某发生未按照合同的约定办理过户手续、逾期付款的违约行为后,并没有严格按照合同约定要求其承担违约责任,行使合同解除权,而是积极地履行合同促成交易,是对李某的一种宽限、体谅,但这种宽限、体谅却被一审法院认定为具有过错,实在是对王某善良、宽容行为的一种误解和惩罚,也是与和谐社会的理念相违背的。如果王某在李某出现违约行为时,不给予其任何的宽限而是立即、直接行使合同约定的解除权,其解除合同的请求是可以得到支持的。但如果由于王某对李某的宽限、宽容而导致王某丧失解除权,实在是对王某善良、宽容行为的一种误解和惩罚,更是对李某违约行为的一种变相保护。目前,房屋价格已经大幅上涨,李某对其违约行为不但没有承担任何的违约责任,反而因此获得了额外的利益,王某却因为宽容而受到了重大损失,这也是违背民事行为中的公平原则的。

综上所述,一审法院在案件审理中认定事实错误、证据不足适用法律错误

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