“全怪该死的不动产登记，以前安安宁宁的日子，因为这次买的新房登记在谁名下几乎天天吵架。我们80后习惯于财务自主，家里现在所有开支实行AA制，哪怕是交水电费。收入各是各的，各管各的父母……”提及自己近期的买房经历，李先生说：“真的都不想过了，几次都想离婚。”　　为登记在女儿还是女婿名下算计　　去年年底，李先生的单位要拆迁了，不得不买商品房。“丈母娘说，首付50%的款她出，房子当然写在女儿名下，我是男人，自然月供我承担”，李先生很不高兴：“家庭开支都是我的，只有义务没有权利，这么做让人没有一点自尊和颜面，感觉丈母娘随时防着我，怕她女儿吃了亏”。　　李先生非常苦恼，本该一家人好好过日子，但丈母娘比较强势，这次不动产登记要实施，她天天研究着怎么登记这套房产。“唉，就一套房子，至于这么计较和算计吗，好像等着离婚似的”。　　李先生1999年大学毕业，和妻子在福建认识，2001年考研回到西安。两人有了孩子后爱人专职带孩子，这次闹心都是因房屋要登记引起的。　　房屋销售人员小黄最近刚接待了一位客户，对方给儿子买婚房，干脆把房子写在自己名下，主要原因是怕儿子以后婚姻有变故，不至于让儿媳妇分一半房产，客户直言：“现在离婚率这么高，各种诱惑又太多，不得不多个心眼。”　　“金屋藏娇”的尴尬　　不得不承认，“小三现象”是当下中国一个难以回避的现实存在。不动产登记同样给这种另类的男女关系提出了新挑战。对某些此前一直“金屋藏娇”的人士来说，问题马上就要来了：“金屋”登记在谁名下？　　登记在自己名下，对方肯定不干，因为这种非正常关系一般就是靠物质利益来维系的，作为多年来被普遍认为最具增值保值潜力的资产—房子，是“干爹们”最有竞争力的优势。可是一旦登记在对方名下，自己肯定不甘心，而且这种关系也可能因为没有任何牵制和约束，面临无法持续的困境。　　利害关系人写上自己，等于向天下昭告自己对配偶的背叛；填上别人，自己则成了冤大头—甘为他人作嫁衣。　　网络上，类似讨论很是热烈。“给小三买房，房产证上是小三的名字，小三现在要把房子卖给别人，我还可以要回吗？如果能证明钱是我给小三的呢？”有人在网上如此发问，希望网友给他帮助。　　对此，执业律师曹明杰解释说，房产权属于不动产物权，给小三支付房款是债权，该人士可以依据《合同法》要求确认赠与无效，让对方返还所付购房款。　　夫妻之间隐瞒的房产怎么办？　　不动产登记，也在考验着夫妻之间的感情和信任。家庭主妇马女士家的房产证上只登记了老公的名字，老公为人仗义热心，此前背着她替朋友担保了一笔借款，用房子做了抵押，但是那位朋友不幸去世，借款人直接上门向她老公要钱，一家人都蒙了。　　马女士很欢迎不动产登记，“听说不动产登记也要写上利害关系人的名字，如果当初房产证上也写着我名字，办理抵押时，借款人可能也会问我是否同意，这种死要面子活受罪的事情就不会发生了”。　　梁先生最近也很头疼，“咱倒没干什么违法的事情，主要是前几年做生意挣了点钱，在外地买了几套房，当时也不知道咋想的，没给家里人说”。以前问题不大，每个月房屋中介都会把租金打过来，手头宽裕点不是啥坏事。“现在麻烦了，不登记吧，迟早是个事；登记吧，给老婆没法交代”。　　多年从事一线执业的律师曹明杰遇到过很多类似的情况。他说，现实中许多夫妻，一方可能背着另一方在不同地域买房置业，这种有意无意的行为，使夫妻之间无法全面掌握共同财产状况，如果离婚，乙方可能因不知不动产状况导致少分割财产，这显然对弱势一方是不公平的。　　开始不动产登记后，夫妻属于利害关系人，有权查询另一方不动产登记状况，而且全国联网，能全面了解配偶登记状况，对于促进夫妻间的忠诚以及离婚诉讼中公平处理共有财产有积极作用。　　不动产登记若干问题 你最关心哪一个　　就房屋登记可能出现的问题，华商报记者咨询陕西浩公律师事务所执业律师贾育厅，对公众关注的热点问题给予解答。　　1.不少官员有多套房产，如果他们不主动登记，有什么办法监督？　　贾育厅：《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）是依据我国《物权法》制定的，《物权法》对不动产的登记采取的是依申请登记原则，即并不强制进行登记。虽然《条例》没有规定，但中办、国办已印发了《关于领导干部报告个人有关事项的规定》，要求副处级以上领导干部每年如实向组织报告婚姻、出国（境）、收入、房产、投资、配偶子女从业等14个方面的个人有关事项，自觉接受党组织监督。　　另外，相信随着官员财产申报与核查制度的建立，尤其是随着不动产登记信息管理基础平台的建立，不动产审批、交易和登记信息将在有关部门间依法依规互通共享，并全国联网可依法公开查询，既然是不动产，谁也背不走，不登记在长期来看是不现实的。　　2.不动产登记能否斩断利益链输送，威慑灰色房源，避免房叔房姐的出现？　　贾育厅：《条例》实施之前，社会就对不动产登记的反腐作用寄予厚望。对于拥有过多房产资源的家庭和个人来说，的确需要重新来权衡是不是需要一直拥有这么多房子，这对抑制房产投机、理性住房消费肯定是有好处的。统一登记，一定程度上可以起到斩断利益链输送，避免“房叔”、“房姐”出现的作用。　　不动产统一登记保护合法财产权，只对合法的财产进行登记，不合法的财产权不予登记，同时也会将个人房产信息曝光在管理机关的监控之下，不合法房源将无法登记或不敢登记，这将对部分灰色房源有一定的威慑作用。　　3.是不是谁都能查询我的房产？　　贾育厅：并不是谁都可以去查询他人的房产状况。为保护个人隐私等原因，《条例》第27条规定，仅以下人员可以查询：权利人、利害关系人可依法查询、复制不动产登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。　　4.我有一套房子，登记在妻子名下，想在不动产登记中加入我的名字，行不行？　　贾育厅：可以，只要带上相关资料去不动产管理局申请变更登记就可以，管理部门会将房产共有情况登记在不动产登记证共有情况一栏中。　　5.不动产登记能不能解决一房多卖现象？　　贾育厅：不动产统一登记对消除一房多卖现象，是可以起到一定作用的。在具体的不动产交易过程中，交易双方信赖的就是权利人手中的不动产登记证和管理机构的登记簿。在证簿不统一，特别是证件不统一的情况下，就可能出现一房多卖，产生交易风险。统一登记后，一般情形下可以避免这种现象的发生。　　6.不动产登记是否会倒逼“房产税”、“遗产税”？　　贾育厅：《不动产登记暂行条例》的实施，对“房产税”、“遗产税”开征的可行性研究是有积极作用的，但并不会对“房产税”、“遗产税”起到倒逼作用。　　“房产税”、“遗产税”的开征不是简单地增加一两个新税种，而是要对我国现行房地产税收制度及国家财产税收制度进行重新设计，使之更为科学合理，符合我国市场经济税收体制的改革方向。　　7.小产权房会不会因此“转正”？　　贾育厅：“小产权房”不会因此“转正”的。现行法律规定得很明确，“小产权房”不合法，所以“小产权房”不可能予以登记。　　8.不动产统一登记，已经办理的房产证、土地使用证是否要重新换证，以前的证书还有效吗？　　贾育厅：已经办理的房产证、土地使用证继续有效，也不用重新换证。这一点《条例》规定得很明确，《条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。　　不动产登记坚持“不变不换”原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不得强制要求当事人换证。　　9.不动产登记信息全国联网后，能否抑制炒房，特别是异地炒房？　　贾育厅：不动产统一登记信息全国联网后，对炒房，特别是异地炒房肯定是有抑制作用的。《条例》明确规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。　　信息共享平台建立之后，同一权利人名下在全国有多少套房子就能查得出来，对异地购房资金的流向以及购房者身份就可以一一监控和确认了，对国家的宏观调控是有好处的。　　10.条例实施后，对房价影响有多大？能否促使房价下降？　　贾育厅：《条例》的实施，短期来说对房价影响不大，但肯定是有影响的，至于影响有多大，这不好说，因为决定房价的因素是多方面的。　　事实上，无论是国家统计局还是国土资源管理部门都没有公布空置房屋数据，住房空置率过高，会严重影响房价，不动产登记信息管理基础平台建立后，管理部门将会掌握比较准确的不动产情况。如果相关数据发布，潜在购房者可能就不会因为信息的不对称盲目购房了，就会对房价产生一定的影响。　　11.我手头有多套房子，但我不去登记，有什么影响？　　贾育厅：关于不动产的登记，我国《物权法》采取的是依申请登记原则。也就是说，登记是你的权利，你可以不去登记，《条例》也没有要求对不动产进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。　　12.房产证和不动产登记证有什么区别？　　贾育厅：房产证内容规定了包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况；不动产证内容规定了包括权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格。　　两者对比，不动产证比房产证产权内容更详细，比如，不动产证对使用年限进行了明确规定，也规定了土地使用权信息等。　　13.如何理解不动产证“使用期限”？是否意味着“业主变房客”？　　贾育厅：这是大家误解了“土地使用权期限与房屋所有权期限”的定义。简单来讲，目前我们国家城市居民通过购买所取得的商品房屋产权中，包含了该房屋所占土地的使用权以及该房屋的所有权。　　因此，新版《不动产权证书》上所设置的“使用期限”实质是区分性权利，具体是指所登记土地的使用期限，而根据《物权法》可知，房屋所有权本身是没有期限的。