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安 徽 枞 杨 律 师 事 务 所 

律师意见书

枞律(2011)函字09- 04

某某县国土资源局、某某县土地收购储备中心:

受贵局(中心,以下简称贵局)委托,安徽物华拍卖有限公司、安徽乾元拍卖有限公司(以下简称拍卖人)于2011818日对贵局编号为2011-15号宗地国有建设用地使用权进行公开拍卖,金某先生参与竞买,并以人民币1.415亿元成交。按照拍卖文件(“拍卖出让须知”第八、()条款、及“土地拍卖成交确认书”之规定,金某先生应于成交确认后20日内与贵局签订国有建设用地使用权出让合同,并按约定交纳相关款项。现20天期限临近,金某先生就应否如期签订出让合同及支付相关款项向本所进行咨询,并要求本所出具律师意见书。本所接受金某先生的委托,指派方可律师为其提供专项法律服务,并作为金某先生特别授权代理人,在其授权范围内代理从事相关活动。

金某先生提供了下列文件资料:

1、整套拍卖出让文件;

2、成交确认书;

32011-15号地块用地勘测定界图;

4、竞买保证金收据;

5、杭州中瀚建筑设计有限公司的规划设计方案图。

经审查金某先生提供的上述资料,结合相关法律及其他规范性文件规定,律师认为:

一、贵局委托拍卖人对2011-15号宗地国有建设用地使用权进行公开拍卖前,未真实、全面提供拍卖标的资料、隐瞒了重要事实,导致竟买人产生“重大误解”。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第九条规定,“招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:……(二)出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求;……”贵局2011726日发布的《拍卖出让公告》并没有2011-15号地块的“界址”、“规划指标要求”等,该公告仅载明地块面积为69399.9平米、容积率1.6、用途为“居住兼容商业服务”。从事后查阅的“枞建规(2011)65号”《关于2011-15号地块出让规划条件的函》得知,公告告知的地块数据与实际明显不符。由于贵局采取“一拖二”的方式拍卖(即,竞买人在申报竞买标的未成功竞得时,可以接着竞买备选地块),竞买人因此只有在拍卖会现场才能知晓申报竞买标的能否竞得、是否参与备选地块竞买,致使竞买人无法知晓备选地块的相关资料。金某先生在拍卖会现场临时决定参与备选地块竞买时,凭贵局“拍卖出让公告”仅知道2011-15号地块的面积、容积率等抽象数据,至于其他规划条件、用地勘测定界图等资料一概不知。

()、地块实际可用面积与公告数字相差太大。公告载明该地块面积为69399.9平米,事实上该地块沿西南方向应退让10米,折合面积5084.78平米,沿东北方向应退让50米,折合面积21400.79平米,减去这两部分退让面积,受让人实际可用面积只有42912.33平米,受让总面积近五分之二不能使用!

()、土地用途与规划不完全相符。金奇先生就沿东北方向为何要退让50米咨询规划部门工作人员,得到的答复是该21400.79平米为城市公益用地(公园绿地)。城市公益用地显然不是“居住兼容商业服务”用地。

()、贵局公告中承诺的容积率1.6无法达到。按照规划条件要求,该地块沿西南方向就退让10米、沿东北方向退让50米,按最低间距设计,可建多层建筑共79260平米(底层车库面积已计算在内),最大容积率为1.14(数据来源于杭州中瀚建筑设计有限公司的规划设计方案),与贵局公告中承诺的容积率1.6差距甚远。由此看来,该地块的规划条件互相矛盾,主要是用地面积、建筑规模与层数、容积率之间不能匹配。如果在拍卖前贵局将实际能达到的容积率据实公布、让竞买人知晓该地块建筑容积率仅为1.14,所有竞买人(包括金某先生)肯定会谨慎报价。

宗地出让规划条件直接决定着土地价值,是受让人取得土地使用权后进行土地开发利用的重要依据。出让的2011-15号地块总面积只有69399.9平米,却有26485.57平米为不能为买受人所用。贵局发布的拍卖出让公告仅告知2011-15号地块面积等、在拍卖前不提供地块详细资料、隐瞒近五分之二面积不能使用、以及建筑容积率最大仅为1.14之客观事实,应属合同法中规定的隐瞒了“与订立合同有关的重要事实”,使得金某先生对该宗地块的规划条件、设计方案、开发价值等产生“重大误解”,直接误导金某先生的竞买报价。

二、以出让方式有偿受让的国有土地使用权不能使用、或由受让人为政府公益用地埋单没有法律依据,亦有悖于公平原则。

“土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”(《城市房地产管理法》第八条原文)。这一法条的内涵与字面常规理解是完全一致,即:受让人有权使用受让的国有土地,不能使用就无须支付出让金。按照《土地管理法》第五十四条、《城市房地产管理法》第二十四条、划拨用地目录》第()之规定,“城市基础设施用地和公益事业用地”应由政府批准划拨使用。如果2011-15号地块东北侧沿汪沟湖蓝线50米范围确属公园绿地用地,该用地应由政府批准无偿划拨使用,金某先生和其他任何自然人、法人一样均无须为此埋单。

经金某先生同意并授权,本律师提出如下意见:

(一)、由于2011-15号宗地拍卖时隐瞒了重要事实,金某先生在重大误解下报价竞买,依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条之规定,由此产生的法律后果应由贵局及拍卖人全部承担。

(二)、如能就所涉问题进行友好协商并达成共识,金某先生愿按协商意见与贵局据实(诸如扣减不能使用面积及相应价款等)签订国有土地使用权出让合同,并全面正确履行合同义务。

以上意见请贵局认真考虑。

 安徽枞杨律师事务所

                    律师:方 可

 二0一一年九月四日

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