中国的离婚涉及到房产分割的情况非常复杂，主要涉及到否有贷款，婚前有无首付婚后共同还贷、双方父母有无参与买房。各种情形交叉，形成了纷繁复杂的确权分割情形。

一、无父母参与情况

1、混合产权——这种情形目前来说是最普遍的：比如男方婚前首付购房，婚后双方共同还贷。比如男方买的时候房子300万，首付100万，婚后夫妻共同还贷200万。离婚时假设，升值到了600万。

离婚时分割分析：首付部分，婚前100万属于男方个人财产，婚后共同还贷的部分属于共同财产。如果夫妻能协商成怎么都可以，如果协商不成，法院一般产权判给男方（产证登记方），但也是绝对的。不管判给谁，婚后还贷的钱以及增值部分由拿到产权的一方给另一方补偿。当时男方首付100万占整个房价的1/3，如果判时，男方的婚前的个人财产就是600万乘以1/3=200万，剩下的400万属于夫妻共同财产，拿出一半给女方。如果房产判给女方的话，女方享有200万份额，拿到房子后给男方400万。（此例子是还完贷款离婚的情形较简单，实际生活中还要考虑有无还完贷款因素）

2、男方婚前的房产，婚后将这套婚前的房子卖掉又买了一套，仍登记在男方名下，那这个新的房产还是男方个人财产，只是婚前财产的转化；但是如果登记在两人名下或者另一方名下，那就是共同财产了。

3、如果男方在婚前有一份理财产品100万，如果婚后到期取出后全款拿来买房，那也是婚前财产的转化。（前提是账户独立，未出未进，要有非常清晰的资金流水）否则证据不足，财产混同。

二、父母参与赠与的情况。

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。（注意要求全款，除此之外一般都是夫妻共同财产）

如果父母不是全款，仅支付首付情况：

婚前一方父母支付首付，登记在自己子女名下，婚后夫妻共同还贷。——则婚前的首付是一方的婚前财产，婚后还贷，另一方有房屋份额；

婚后，一方父母首付，登记在自己子女名下，夫妻共同还贷，产权是夫妻共同财产，如何分割实践中有争议。倾向于首付款属于个人部分，共同还贷、增值部分都属于共同财产；

婚后，双方父母都出资，登记在了一个子女名下。——则共同财产，但是按照双方父母的比例享有产权。

三、由于限购登记在父母名下。

实践中，大城市往往限购，很多夫妻投资买房，但因为限购只是借父母的名义买房，实际居住都是夫妻俩的话，则夫妻俩可以分这套房子。

四、父母参与的借款情况。

子女向父母借款，无论是父母直接打给上家还是父母先打到子女账户上，不影响房屋产权的认定，产权与债务是分开的。（本文为徐菲律师原创，未经许可禁止转载）