商品房买卖合同纠纷中预约合同的正确认定与处理。

法时律师团队 山东法时律师事务所 2022-03-13 18:30

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案例简述

孙某向淄博市张店区人民法院起诉称：1.依法判令被告淄博某公司返还购房款62万元；2.依法判令被告淄博某公司赔偿利息损失1万元；3.依法判令被告淄博某公司承担本次诉讼费。淄博某公司辩称：双方签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效。当时买卖双方已达成买卖合意，且原告已支付全部购房款。现原告因自身原因不愿继续履行合同，提出返还购房款及利息的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。

经淄博市张店区人民法院审理查明：原、被告双方未能签订正式的商品房买卖合同。关于双方未能签订正式买卖合同的原因，原告主张系因房屋面积、公摊比例及交房时间三方面合同内容与之前销售人员介绍的不一致。被告对原告所述均不认可，并主张正式的商品房预售合同约定的房屋面积与购房认购书中约定是一致的，系原告不愿继续履行合同，系原告违约。

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相关法条

《中华人民共和国民法典》第五条 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

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律师观点

本案中，原告虽已支付全部购房款，但购房认购书及合同约定仅对所售商品房的房号、面积、总价及付款方式进行了约定，对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。因而应当认定涉案购房认购书系双方当事人为将来签订的预约合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。综上，被告占有原告除上述定金之外的购房款，无法律和合同依据，应当予以返还。

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判决结果

淄博市张店区人民法院一审判决：一、被告淄博某公司于本判决生效后十日内返还原告孙某购房款62万元；二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。淄博某公司不服一审判决，提出上诉。淄博市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。