城里人在农村买房应规避哪些风险
随着人们收入水平的提高和对农村田园生活的向往,大部分有了富余财产的城里人喜欢到农村买房或长期租房,以便在节假日到农村呼吸纯净的空气、享受田园的生活。由此,引发了许多矛盾和纠纷。
近日,家住红山区而在喀喇沁旗某村买房的一位居民,就因为这类事找到了内蒙古松川律师事务所宋亚民律师进行咨询。
购买农村房因拆迁引纠纷
家住红山区某社区的张某,经过多年的打拼,手里有了一定的积蓄。张某特别爱出门旅游,特别喜欢农村的山水风光,就想在农村买套房。经熟人介绍,2009年4月,在喀喇沁旗某村买了一套房,双方签订了协议。协议中明确:张某以8万元的价格购买了王某位于喀喇沁旗某村的正面大房四间、配房两间、院落一处。张某交付房款后,王某将房屋及院落使用权全部交给了张某。
张某又花了1万元将房子进行了装修,将院子进行了改建。自此,张某每年夏天都携家人去住几个月,在院子里种菜,养鸡;冬天再回到赤峰城区的楼房里居住。
可是,今年春天,张某买房的村子要改造,张某买房的那处地段被划入拆迁范围,当地政府还要给一些补偿款。王某听到此消息后,立即向张某提出:要退还部分买房款,收回房子及院落。张某未答应王某的要求,拿出当初双方签订的协议来理论。王某留下话说:你如果不退还房子,我就去法院起诉你。
张某遂找到内蒙古松川律师事务所宋亚民律师进行咨询,想通过法律渠道保留住这套房子。
律师解析:依据我国《土地管理法》的规定,城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。农村的房屋虽然从物权上来讲是属于产权人的,但是农村的房屋一般都是建在宅基地上的,按照“房地一体的原则”,购买房屋不可避免地要购买宅基地,依据《土地管理法》的规定,只有本集体经济组织成员才可以取得宅基地使用权,非本集体经济组织成员是无权取得的。本案中张某系城镇户籍,并非是农村集体经济组织成员,因此无权取得宅基地使用权,而其所签订的《房屋买卖合同》也因违反了法律、法规强制性规定是无效的。依据我国《合同法》的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当承担相应的责任。本案中双方的合同被认定无效后,张某应向王某返还所购买的房屋,而王某应向张某退还购买房屋的房款,至于张某改建房屋所花费的费用,可以按照双方的过错予以折价补偿给张某。
律师提醒:农村的房屋是不可以自由买卖的,城里人无权到农村购买房屋,即使双方签订了正式的买卖合同,该合同也是无效的,不受法律保护,而房屋一旦被拆迁、搬迁也极易产生纠纷。而作为拥有宅基地的集体经济组成员,也不可将宅基地随意出售,因为农村宅基地的审批具有严格手续,一旦出卖,再申请宅基地的,按照法律规定是不予批准的。