【案情】

叶某与某开发公司签订一份商品房买卖合同，约定2013年12月1日前开发公司将符合条件的商品房交付叶某使用，逾期交付的，须按日支付已付房款万分之2.5的违约金。开发公司负责办理土地使用权及商品房所有权初始登记，并于2014年3月1日前取得土地、房屋权属证书，交付给叶某。逾期交付权属证书或登记证明的，开发公司按日向叶某支付已付房款万分之2.5的违约金。

合同签订后，叶某支付了全部购房款，但直至2014年6月1日开发公司还未交付房屋及办理权属证书。叶某诉至法院，要求开发公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。

【分歧】

一种意见认为，直至叶某起诉之日，开发公司尚未交房，其逾期交房的违约行为一直在延续，不应再计算逾期办证的违约金。

另一种意见认为，合同中明确约定了具体的交房和办证日期，现开发公司未能按期履行，就应分别承担违约责任。叶某要求开发公司支付相应逾期交房违约金和逾期办证违约金，应予支持。

【评析】

笔者赞同第二种意见，理由如下：

1.商品房买卖合同大多属于格式合同，签订合同过程中开发公司占据主导地位，对于合同内容具有较大的决定权，尤其是交房及办证时间，一般由开发公司确定。在此背景下，作为专业的房地产开发企业，在何时交房、交房之后多长时间申请办证等时间的确定上，应当在签订合同之前就已经充分考虑到建筑施工实际情况、政策法律规定等各种因素，进行了较为精准的测算。最终，经过双方协商，对交房时间和办证时间等作了具体的约定。既然有了明确约定，则开发公司逾期履行，就应当分别承担违约责任。

2.同时支付两种逾期违约金符合公平原则。商品房买卖合同中买房人的主要义务就是按期足额支付购房款，而开发公司的主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书。合同中不仅规定了开发公司逾期交房和办证的违约责任，对买房人逾期付款的违约责任同样作了规定，可以说双方之间的权利义务对等。开发公司在合同中明确承诺了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应依据合同约定分别承担违约责任。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了逾期交房违约责任的承担方式，第十八条规定了逾期办证承担违约责任的具体情形。对于开发公司超过办证日期尚未交房的，司法解释并没有规定例外情形，并未规定不能同时计取违约金。并且根据第十八条的规定，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，开发公司理当承担违约责任。而本案所涉合同中并没有不能同时计取违约金的约定。

4.开发公司超过办证日期尚未交房，同时计取逾期交房违约金和逾期办证违约金，可以督促开发公司进一步规范管理，积极完成商品房的建设施工，早日达到交付条件，并及时申请办理权属证书，维护购房者的合法权益。当然，根据合同法的规定，当事人之间约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院适当减少，开发公司可据此并根据实际情况请求减少违约金。

综上，某开发公司既存在逾期交房的行为，也存在逾期办证的行为，在双方当事人没有特别约定的情形下，其应当根据合同的约定，分别承担逾期交房的违约金和逾期办证的违约金。

（作者单位：浙江省衢州市中级人民法院）