【关键词】

宅基地买卖/无效合同/责任承担

【裁判要旨】

在我国，宅基地是禁止买卖的，买买宅基地的合同违背了我国法律地位强制性规定，是无效合同。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国合同法》第五十九条 当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

【基本案情】

赵某夫妇是某村农民，在本村拥有一处宅基地，2011年赵某夫妇二人因为无力偿还抵押贷款，而把房子卖给来本村务工的李某，成交价格10万元，双方各自履行了付款、交房的合同义务，由于是宅基地，李某又不是本村村民，因此一直未能办理产权和土地使用权过户手续，李某买完房屋经过简单的装修，一直自己居住，2015年由于物价上涨加速，赵某夫妇以宅基地不能买卖为由，要求李某退回房子。

【裁判结果】

本案《房屋买卖合同》是无效的，房屋应返还给赵某夫妇，但赵某夫妇应赔偿李某的损失以及相应升值部分的损失。

【律师分析】

首先，根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同或者部分合同条款无效：

（1） 一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；

（2）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同；

（3）合法形式掩盖非法目的的合同；

（4）损害社会公共利益的合同；

（5）违反法律和行政法规的强制性规定的合同；

（6）对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。

（7）提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。

虽然赵某夫妇与李某签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，但是在我国，宅基地是禁止买卖的，因此此合同违背了我国法律地位强制性规定，是无效合同；其次，既然合同是无效的，在这个合同的订立过程中，双方都是有责任的，因此双方都要承担责任，在这个案例中，赵某夫妇违反诚信原则，应承担主要责任，李某盲目购买应该承担次要责任。由于房价上涨严重，时间跨度比较大，房屋存在升值的现象，对于房屋升值的部分，赵某夫妇应该承担主要责任，因此，该《房屋买卖合同》是无效的，房屋应返还给赵某夫妇，但赵某夫妇应赔偿李某的损失以及相应升值部分的损失。

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