【关键词】
逾期交付/违约责任
【裁判要旨】
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【基本案情】
2009年8月20日，××房地产开发有限公司取得“××商厦”的《商品房预售许可证》。
2009年11月2日，黄某、周某（乙方）与××房地产开发有限公司（甲方）签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买纠纷房屋（规划用途为店铺），暂测建筑面积为23.57平方米，总房价款暂定为××元。关于交房，合同第十条、十一条约定：房屋的交付必须符合取得房屋的建筑竣工备案文件的条件，除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将房屋交付乙方。第十二条约定：甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择要求甲方继续履行合同或解除合同，乙方若要求继续履行合同，从第91天起，乙方可以要求甲方按照已支付房款的日万分之2支付违约金直至完成房屋交付，双方继续履行本合同……《补充条款》第8条约定：该房屋交付时，乙方应当付清全部房款，向物业公司缴纳物业管理费等费用，否则，甲方有权延迟交付该房屋而无需承担违约责任。关于付款方式及付款期限，合同附件一中约定：合同签署之日乙方需向甲方支付913340元，余款400000元由乙方向银行申请抵押贷款支付，甲方对乙方向银行办理抵押贷款无保证义务，若贷款银行没有满足乙方申请的贷款金额，则乙方应在得到甲方或其代理人或银行通知之日起三十日内，一次性向甲方付清贷款金额不足部分的房款，否则视为乙方逾期付款，逾期付款的责任按合同第七条执行。同日，黄某、周某支付房款913340元。
2010年8月5日，××房地产开发有限公司就“××商厦”建设工程取得《建筑工程竣工规划验收合格证》。
2010年11月10日，××市××区建设和交通委员会批准了××房地产开发有限公司就“××商厦”建设工程所申请的竣工验收备案（备案编码：××××××××）。
2011年7月13日，××房地产开发有限公司取得了纠纷房屋大产证。
2012年9月3日，黄某、周某、××房地产开发有限公司就纠纷房屋签订房屋交接书，明确该日双方对纠纷房屋进行交接，纠纷房屋实测建筑面积为23.57平方米，总房价款为XXXXXXX元。同日，××房地产开发有限公司向黄某、周某出具金额为XXXXXXX元的房款*。
另有，包括纠纷房屋在内的××商厦商铺在销售过程中，业主若需通过贷款支付房款的，贷款银行均由××房地产开发有限公司统一指定。与本案同期立案受理的类似案件中，多数业主方迟延付款的原因也在于贷款无法及时取得。××商厦在建设过程中曾出现业主群访的情况。
关于逾期付款的原因，黄某、周某表示，黄某、周某共计购买三套房屋，首付款早于2005年即支付，其余房款以贷款方式支付。因××房地产开发有限公司所建的“××商厦”因消防验收没有通过，导致银行无法放贷，后虽消防通过了验收，但由于××房地产开发有限公司自身的资质问题导致银行不同意放贷，且此期间××房地产开发有限公司从未通知过黄某、周某贷款的办理情况。××房地产开发有限公司则表示虽然贷款银行确由××房地产开发有限公司指定，但根据合同约定，××房地产开发有限公司对黄某、周某能否顺利取得足额贷款不负有保证义务，且银行审查的对象是贷款人即黄某、周某方而非××房地产开发有限公司方的资信。黄某、周某要求××房地产开发有限公司支付违约金5万元。
【裁判结果】
法院判定由房地产开发有限公司应承担的违约金金额。
【律师分析】
依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，并依据黄某、周某、××房地产开发有限公司签订的《预售合同》补充条款第8条之约定，若黄某、周某在××房地产开发有限公司交房之前未付清房款，××房地产开发有限公司可迟延交房而不承担违约责任。此纠纷中，××房地产开发有限公司应于2010年9月30日前交房，即黄某、周某也应在该日期之前付清房款。但实际上，××房地产开发有限公司交房与黄某、周某付清尾款均在2012年9月3日，双方均存在迟延。因此，根据上述约定，造成黄某、周某迟延付款的因素中，是否存在××房地产开发有限公司的责任，成为此纠纷的争议焦点。
对此，我们认为，一方面，根据预售合同约定，即使贷款不成，黄某、周某也有义务通过现金方式补足房款；且作为申办贷款的主体，黄某、周某方应始终对贷款的办理情况负有审慎注意义务。但黄某、周某在申请贷款后的相当长一段时期内，未能主动关心过贷款办理情况，与贷款银行及××房地产开发有限公司均缺乏有效沟通，导致付款迟延，显然，黄某、周某应对此承担主要责任。另一方面，根据相关的事实及证据，在业主需通过贷款方式支付房款的情况下，贷款银行均由××房地产开发有限公司统一指定，客观上限制了业主对贷款银行的选择，结合未能在合同约定的交房期限内办出贷款的情况并非个案、××商厦在建设过程中又确实存在群访现象，以及××房地产开发有限公司无证据证明曾就未付房款向黄某、周某进行过有效催讨等事实，黄某、周某办贷不成乃至迟延付款的原因中，尚难完全排除××房地产开发有限公司方的因素。故对于黄某、周某的迟延付款，黄某、周某、××房地产开发有限公司均应承担一定的责任，进而判定《预售合同》补充条款第8条的约定在纠纷中难以适用，××房地产开发有限公司仍需承担迟延交房的违约责任。但应该有黄某、周某和××房地产开发有限公司共同承担该责任。综合考虑双方过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定××房地产开发有限公司应承担的违约金金额。
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