【案情简介】

区管委会的办公场所被征收，其与拆迁人甲公司签订《房屋拆迁补偿安置协议(产权调换)》，调换房屋位置为拆迁原地再建的甲公司工业大厦，调换面积1365.93平方米。此后，某区管委会与甲公司签订《商品房买卖合同》购买工业大厦第四层商品房。甲公司认可某区管委会已经全部付清案涉购房款，未办理过户登记手续的原因在甲公司。甲公司已向某区管委会交付上述商品房，某区管委会对案涉商品房已进行装修。

上述商品房买卖协议签订之后，甲公司以工业大厦的所有权及土地使用权为乙公司向某银行贷款提供抵押担保。因乙公司未能按约定还贷，某银行提起诉讼。在某银行诉甲公司、乙公司借款合同纠纷案中，法院查封了甲公司所有的工业大厦，并判决甲公司在工业大厦所有权以及相应土地使用权的价值范围内承担担保责任。

判决生效后，某银行向法院申请强制执行。某区管委会作为案外人提出执行异议，请求解除对工业大厦第四层楼的查封，法院裁定中止执行，某银行向法院提起申请执行人执行异议之诉。

【法院处理】

一审法院认为，某区管委会虽与甲公司签订《商品房买卖合同》，已经支付购房款，且已合法占有涉案房产，但至今未收得涉案房产的所有权，其仅为合同债权人，所享有的民事权益不足以对抗生效法律文书的强制执行力。

二审法院认为，《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款： 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。涉案房屋用于安置拆迁回迁户，某区管委会享有的优先取得补偿安置房屋的权益优先于某银行所享有的抵押权。某区管委会与甲公司签订《商品房买卖合同》的时间早于甲公司与某银行签订抵押合同的时间，某区管委会已向甲公司支付完毕全部购房款并已实际占有案涉房屋，且某区管委会对至今未办理涉案房屋产权登记手续并无过错。依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条： 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。及《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，某区管委会享有的权益足以阻却执行。

某银行申请再审，主张本案不应适用《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，某区管委会享有的权利仅为普通债权，不能阻却抵押权的强制执行。

【最高人民法院民一庭意见】

被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房屋的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

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来源：最高人民法院民一庭编写《民事审判指导与参考》第74期（2018年7月出版）