法拍房是法院拍卖房的简称，指法院强制执行的房产。当债务人无力履行合同义务或者无法清偿债务时，债权人向法院申请强制执行，以拍卖债务人名下的房产所得款项来实现债权。在楼市限购、房价居高不下的情况下，越来越多的置业者和投资者关注法拍房。法拍房产生于购房人向银行贷款购房不能如数偿还贷款、民间借贷、刑事案件中的司法没收等情况。上海的法拍房为外来资金留出了法拍房这一渠道，在北上广深一线大城市中，上海是目前唯一一个法拍房不限购的城市。最近连央视财经频道也报道了“上海法拍房市场火爆”以及“上海法拍房不限购”。

一个身份证下，规定是可以购买10套上海法拍房的。由于上海法拍房不受住宅限购政策的约束，现在上海的一些法拍房成交价已经高于同小区二手房房价。今年7月，超过68%的上海成交法拍房高于其评估价。上海法拍房虽然存在一定的溢价率，但是购买的热度不减，市场火爆，2019年上海法拍房交易数量占二手房成交数量的0.7%左右，从今年年初直到8月，上海共成交法拍房900多套。法拍房是否适合作为一种投资，房价的增长能否覆盖掉这部分溢价，也是仁者见仁智者见智了，与上海这个城市的吸引力和竞争力也是息息相关的。

作为一种特殊的房源，法拍房是“捡漏”还是“到处是坑”呢？一旦决定参与竞买，视为竞买人对拍卖财产完全了解，并接受一切瑕疵。竞买法拍房时，要注意几个关键点：

一、 拍卖房产上的租赁关系。“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁效力。法院处置该房产之前房屋已经出租且租赁合同未到期的，那么原房屋的租赁关系对新的买受人继续有效。根据合同法相关规定，承租人还享有优先购买权。如果竞买人认为短期的租赁合同没什么好担心，租赁期限不得超过20年，如果竞买后发现剩余租期还有19年，那也够竞买人头疼的了。在竞拍时，要注意看拍卖公告上是否明确注明法拍房上存在租赁合同，先了解承租人情况以及租赁合同履行情况，以免自己的权益受损。

二、 实地看样。购买房屋，提前去实地查看很有必要。一方面看房屋现状以及周围的环境，看住宅是否适合居住，符合自己的需求，或者看商铺是否适合经营。笔者曾经去看过一套城隍庙的商铺，因为拍卖的价格非常低，并且处于城隍庙商圈的核心区域，但是实地查看后，发现被拍卖商铺那一层楼游客寥寥无几，附近几个正在营业的商铺门可罗雀，不是做生意或者投资的明智选择。再者，通过实地查看，了解该房屋是否有人实际居住，住户是什么性质的人员，法院是否负责清房或者协助腾空等，以免取得房屋产权后无法实际入住。如果住户是租客，也可以询问了解剩余租期长短等情况。

三、 房屋产权情况以及税费等费用缴纳。对于产权不清、无产权、小产权或者产权共用的，以及被多家法院轮候查封的，要注意无法过户的风险。如果因自身原因导致无法过户的，可能还会面临高额保证金不予退还的风险。有些房屋税费较高，了解税费政策，房屋性质，比如商品房交易，其买入价和现在的卖出价是否差额巨大，决定其增值税数额大小。同时也要考虑是否需要缴纳土地增值税、遗产税等，以及其他需要竞买人承担的费用，如未交清的物业费，水电燃气欠费等。

四、 法院是否负责清场交付。各地法院为了规范执行，都陆续出台了指导意见，没有特殊情况应清场交付。对于法院负责清场交付的房产，收房基本不存在实质障碍。但实际操作过程中受限于人力有限等原因，如果不能及时清场的，可以联合多方力量，例如申请法院通知占有人搬离，要求水电部门停水电予以配合，联合物业，强行换锁，发生冲突时寻求民警或街道人员的出面协调等。法院不负责成交后腾空的，房屋清场由购房者通过另案诉讼或其他途径解决。再者，法院的裁定和协执只负责房屋产权的过户，买受人是否可以落户，以及户口迁入的问题，还需要购房者与原业主商议。

五、购房贷款。如果房子本身存在房龄较老、违章搭建、长期租赁备案、公安查封等房屋过户瑕疵，银行在办理按揭贷款时会更加苛刻，竞拍成交后不仅难以获得贷款，还会面临无法过户的问题。上海的大部分法拍房是可以贷款的，也有专门为法拍房提供贷款的机构。

正式拍卖前，法院会提前发布拍卖公告，拍卖动产，在拍卖15天前公告，拍卖不动产或其他财产权，拍卖30天前公告。参与网络司法拍卖步骤：一、阅读拍卖公告；二、交纳保证金；三、出价竞拍；四、竞拍结束；五、拍卖财产的交付和过户。具体流程可以参见上一篇文章。需要注意的是，竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续，拍卖成交的，竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书以及网络司法拍卖平台自动生成的成交确认书，办理房屋所有权过户登记手续，不需要获得产证上产权人的同意。